מידע שימושי

אנחנו יכולים להימנע מהחלטות על ידי אי עשית דבר,
אבל גם זו סוג של החלטה

על פי חוק המקרקעין משנת 1969; 4 בניינים ומעלה, בעלי 2 קומות או יותר עם מינימום 4 דירות (לפחות אחת בכל קומה) רשומים או עתידים להירשם כבניינים משותפים, מוגדרים כ'בניה רוויה'.

'בניה רוויה' מאפיינת בניה עירונית בעלת מגוון פרמטרים, אשר חייבת לתת מענה לסוגיות שונות הנוגעות למגורים בבית משותף; כמו שטחי ציבור, תחזוקת מבנים, מקומות חניה ועוד

02

חוק הגנת הדייר נחקק בשנת 1972 ומגדיר את חובותיהם של הדייר המוגן (שוכר דירה או בית עסק) או בעל הנכס.

לדייר המוגן 2 זכויות עיקריות: הגנה מפני פינוי, ותשלום דמי שכירות מוגנת

03

אישור תכנית בוועדה המקומית המביא לעליה בשווי הנכס; כגון אישור תב"ע, אישור הקלה או אישור שימוש חורג בנכס, מחייב את בעל המקרקעין בתשלום מחצית מעליית שווי הנכס. החיוב הינו ביום מתן האישור, ומועד התשלום הינו ביום 'מימוש הזכויות' – יום מכירת זכויות הבניה.

במקרים מסוימים בהם קיימת הכרזה ממשלתית על אזור, כאזור שיקום בהתאם לחוק 'פינוי בינוי' – ניתן פטור מהיטל השבחה

04

התחדשות עירונית היא תהליך לשדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים על מנת למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בנית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, לחיזוק האוכלוסיה ועוד.

משנות ה-90, מורגשת תנופת יזמות ועשיה בתחום ההתחדשות העירונית שהוכיחה כי ביכולתה להחיות שכונות חלשות ומוזנחות ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים המבקשים לגור בסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית

05

בישראל, שלוש ערכאות מרכזיות להסדרת התכנון והבניה: ועדה מקומית, ועדה מחוזית וועדה ארצית.

ברב המקרים, אחראית הועדה המקומית לתכנון הבניה ברשות מקומית אחת. במקרים בהם מרחב התכנון המקומי כולל כמה רשויות מקומיות, ועדה מקומית מרחבית המתכנסת אחת לתרופה (בהתאם להיקף העבודה) על מנת לדון בבקשות לקבלת היתרי בניה.

על הועדה המקומית, למסור את החלטתה במהלך שלושה חודשים, בפרוטוקול הנשלח לאדריכל ויזם הפרוייקט הכולל את רשימת התנאים הנדרשים לקבלת היתר.

בכל מקרה בו מתרחש עיכוב או מתקבלת תשובה שלילית – רשאי היזם להגיש ערעור לוועדת הערר המחוזית

06

הועדה המחוזית לתכנון ובניה היא הגוף הממשלתי-ציבורי האחראי לתכנון וביקורת הבניה בשבעת המחוזות המנהליים בישראל: ת"א, חיפה, ירושלים, מרכז, צפון, דרום ויו"ש. בכל מחוז פועלת ועדה מחוזית בראשות נציג שר האוצר ובהשתתפות נציגים נוספים ממשרדי ממשלה, רשויות מקומיות במחוז, מנהל מקרקעי ישראל, מהנדסים, אדריכלים וארגונים סביבתיים.

בועדה המחוזית פועלות ועדות משנה בנושים שונים במקביל ללשכת התכנון המחוזית המספקת לוועדה שירותים לוגיסטיים ומקצועיים

07

בשנת 1965נחקק חוק פינוי בינוי, אך רק ב-1998, הפך החוק למדיניות רשמית. החוק נחקק במטרה לסייע למצוקת הדיור הגוברת בישראל ומאפשר לממשלה להכריז על שטחים מיושנים או מוזנחים כמיועדים לפינוי בינוי.

'פינוי בינוי' כולל הריסת המבנים בתחומם ובניית בנייני מגורים חדשים, שדרוג האיזור באמצעות בניית גינות, שטחים ציבוריים ועוד.

בשנת 2006 בוצע תיקון חשוב בחוק. עד אותה שנה, דייר שסירב להתפנות יכל לעצור פרויקט שלם, בתיקון נקבע כי במידה ויש הסכמה מ- 80% מהדיירים, רשאים דיירי הבניין לתבוע אותו על הנזק שנגרם להם

08

זכויות בניה (או אחוזי בניה) הן המרכיב העיקרי הקובע בהתאם לתב"ע את אפשרויות הבניה הנוגעות לנכס או לקרקע.

זכויות בניה אינן מוגדרות בחוק המקרקעין וההחלטה בנושא זה מתקבלות על ידי הוועדות השונות לתכנון ובנייה בהתאם למתן היתרי בנייה.

זכויות הבנייה הן אחת התכונות החשובות ביותר של הנכס, ומרכיב משמעותי בקביעת ערכו.

בשני מקרים ניתנות זכויות בניה נוספות:

  1. כאשר לא נוצלו מלא זכויות הבנייה בעת הקמת הבניין

2. במידה ואושרה תב"ע שמעניקה לקרקע זכויות בניה נוספות

09

הגוף המנהל את קרקעות המדינה, הכולל את רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל המהוות יחד כ90% משטחי מדינת ישראל. הגוף הוקם בשנת 1961 ומכונה 'מנהל מקרקעי ישראל'.

תפקידו העיקרי של 'מנהל מקרקעי ישראל', לנהל את מלאי המקרקעין שבאחריותו, ליצור עתודות קרקע, לשווק ולהקצות קרקעות לייעודים שונים, לפקח על השימושים השונים בקרקע ולטפל בחוכרים ובמשתכנים.

הרשות כפופה למועצת מקרקעי ישראל שבראשה עומד שר הבינוי והשיכון

10

פינוי-בינוי הוא מעמדו החוקי של שטח עירוני המיועד להריסה ובניה –  הריסת המבנים הישנים בשטח, ובנית בנייני מגורים חדשים, שדרוג את פני האזור על ידי הקמת שטחים ציבוריים ומתן הטבות נוספות לדיירים.

שטח מוגדר כמיועד לפינוי-בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון, בצו הכרזה שתקף ל-6 שנים.

פינוי-בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות הערים, שנועדה לנצל באופן אופטימאלי את הקרקעות בערים, לשמור על שטחים ירוקים ופתוחים, לשפר את רמת הדיור ואיכות החיים של התושבים, לחזק ולחדש אזורים חלשים

11

פארקים, שדרות וגינות ציבוריות ברחבי הערים מוגדרים כ'שטח ירוק'. לשטחים הירוקים יתרונות רבים אשר מעלים את ערך הנדל"ן באזור: השטחים הירוקים מסייעים לטהר את האוויר המזוהם לעיתים מפיח, עשן ורעלים ומסייעים בשיפור הניקוז. כמו"כ, שטחים ירוקים מהווים מוקד מפגש וחיבור בין חברי הקהילה ומאפשרים לבלות את שעות הפנאי קרוב לבית, מקשטים את הסביבה העירונית ומאפשרים לבעלי חיים וצמחים להמשיך להתקיים

12

פיקוח הנדסי הוא שירות הניתן על ידי אנשי מקצוע מנוסים בתחום הבנייה.

הפיקוח מתבצע באמצעות אנשי מקצוע מדופלמים (מהנדסי בניין, הנדסאים, מודדים וכו'), לודא כי הקבלן מבצע את הבנייה כמוסכם, באופן בטיחותי ובהתאם לכל התקנים.

הפיקוח מתבצע לאורך כל תקופת הבנייה או בשלבים קריטיים בתהליך, בהתאם לפרויקט. לעיתים קרובות, הפיקוח עשוי לחסוך הפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה, על ידי איתור והצבעה על ליקויים וסכנות בשלב מוקדם של התכנון והבנייה

13

בתהליך התחדשות עירונית, היזם מקבל את זכויות הבניה בבניין מן הדיירים ונותן בתמורה תוספת בנויה ושדרוגים המרחיבים את הדירה ומעלים את ערכה.

בכדי להבטיח לדיירים שקט ובטחונות לדירתם, מממן היזם עו"ד מלווה לדיירים לאורך כל תהליך הפרויקט אשר מנהל את המשא ומתן, מפקח על התחייבויות הקבלן ומוצא פתרונות אשר יניחו את דעתם של כלל הצדדים לעסקה

14

על מנת להסדיר את הבניה בשטחים העירוניים, מתוכננת לכל רשות מקומית תב"ע "תכנית בניין עיר" הקובעת את ייעודי הקרקע בתסריט (מפה המפרטת את הרחובות, הגושים וכדו') בתקנון (מסמך משפטי המפרט את זכויות הבנייה בשטחים השונים) ובנספחים השונים.

כמעט לכל רשות מקומית יש תב"ע עירונית שקבלה את אישור הממשלה.

כל פרויקט בניה חייב להגיש ולקבל אישור מוועדה מקומית או מחוזית לאישור כי התוכנית תואמת את התב"ע של הרשות המקומית שבה יבנה הפרויקט.

בנייה ללא אישור תב"ע מהווה עבירה על החוק.

15

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, נחתם הסכם בין היזם לדיירים, בו מקבל היזם זכויות בנייה של דירות נוספות על גג הבניין ופטור מהיטל השבחה.

הדיירים מצד שני, מקבלים תוספת בניה לבית, חיזוק יסודות הבניין, מעלית, חניות, מרפסות ועוד.

תמ"א 38 נחקק ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה, ואושרה על ידי הממשלה בשנת 2006.

במהלך השנים הוכנסו מספר תיקונים לחוק והחשוב בהם הוא התיקון השני (תמ"א 38-2) אשר מאפשר ליזם לשמור על זכויות הבנייה על פי תמ"א גם בעת הריסת המבנה והקמתו מחדש

16

תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) היא תכנית מתאר ארצית להריסת ובניית בניינים במודל של פינוי-בינוי, שהוועדה המקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב"ע (תכניות בניין עיר), או בהליכים אחרים שהם חלק ממודלים מורכבים יותר של פינוי-בינוי.

במסגרת תמ"א 38/2, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן, ובה הם מעבירים לידיו את זכויות הבנייה במגרש ובבניין, לשם הריסתו ובניית בניין חדש, בו יהיו זכאים לדירה חדישה ובד"כ גדולה יותר. פרויקטים של תמ"א 38/2 מציעים לדיירים יתרונות רבים, ובהם דירה בבניין חדש עם תשתיות איכותיות וחדישות לצד עמידות מתוכננת מראש לרעידות אדמה, ממ"ד (מרחב מוגן), מעלית על פי תקני נגישות ,חניה תת-קרקעית, דירה גדולה יותר או בקומה גבוהה יותר (לרוב) וכל זאת ללא כל עלות מצד הדיירים

17

את פרויקט 'הריסה ובניה' ניתן לבצע גם במתכונת הפוכה.

במידה ויש שטחי ציבור בסמוך לבניינים, יכול היזם לבקש לבנות את הפרויקט בשטחים הפנויים, לאכלס את הדיירים ואז להרוס את הבניינים הקיימים ולבנות במקומם שטחי ציבור ושטחים ירוקים.

פרויקט 'בינוי-פינוי' מאפשר לדיירים ראש שקט, מאחר והם אינם זקוקים לעבור דירה לדירה שכורה, אלא עוברים לדירה החדשה לצד חסכון ליזם והוצאות גבוהות של שכירות ומעבר

06

על מנת להבטיח את ביטחונם של הדיירים, הפרויקט אינו יאושר במידה ואינו רווחי.

בשלב הראשוני, ייבדק היקף הבניה הקיים אל מול היקף הבניה הפוטנציאלי ע"י כלכלן החברה, על סמך הנתונים התכנוניים; של מחירי הדירות באזור, של עלויות בניית הפרויקט, ושל העלויות הנוספות כגון אגרות עירייה, מס רכישה ועוד.

במידה וסכום המכירות הכולל של הדירות למכירה, עולה על עלויות הקמת הפרויקט כולל בנייה של הדירות שיימסרו לבעלי הנכסים/דירות הקיימות, קיימת רווחיות לפרויקט.

במידה ושיעור הרווחיות הוא כמקובל בענף או מעבר לזה, מדובר בפרויקט כלכלי וניתן לקדם אותו

05

תכנית התחדשות עירונית מגדירה במדויק אלו אזורים או בניינים זכאים לתוכנית.

לפני התחלת הפרויקט, בודקים את ההתכנות התכנונית של הפרויקט; אדריכל בודק את שטח הקרקע והיקף הבניה הקיים, ועורך הערכה ראשונית לתכנון חדש אשר ימקסם את האפשרויות לבניה חדשה על פי המגבלות הידועות לו, ולאחר בירור ראשוני באגף התכנון וההנדסה בעירייה.

בשלב זה, האדריכל מציע מספר אופציות לתכנון שנדונות בהנהלת החברה, עד שמתגבשת תכנית מוצעת, אשר קיימת סבירות לגביה שתעמוד בקריטריונים של הרשות המקומית הרלוונטית

ניהול ושיווק פרויקטים //

תמ"א 38 //

פינוי בינוי //

למה אנחנו //

כתבו עלינו //

מידע שימושי //