ירושלים, כל הארץ בעקבותייך:
תמ"א 38 יוארך לעוד שנתיים

כבר עשור שמדברים על משבר הדיור בישראל, ממשלות קמו ונפלו והמשבר רק הולך ומחריף ומחירי הדירות ממיכים לתפס ברציפות מאז אוקטובר אשתקד שעד כה השלימו עלייה שנתית של למעלה מ-5%. בענף כבר העריכו שצפויה השנה עלייה גבוהה יותר, דו ספרתית, ואת ההערכה הזו חיזקו אלקין ושקד כאשר הזהירו בשבוע שעבר שמדד מחירי הדיור האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) הוא “אופטימי” וכי אנו צפויים לראות עליות נוספות במחירים.

אפשר לראות בדוח”ות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ את הירידה התלולה בהתחלות הבניה של דירות חדשות (10%!!) והצניחה במתן אישורי בניה (4%!!) , המחסור החמור משפיע על רב הערים בארץ, ניתן לראות כי לא מעט ערים מרכזיות באזורי הביקוש מציגות מחסור משמעותי בהתחלות הבנייה, ובעקבות זאת גם הפער בין ההיצע לביקוש גדל ומשפיע ישירות על המחירים כך שהגיוני מאד שנמשיך לראות בערים אלו עליית מחירים גבוהה יותר מאשר בערים אחרות.

לסיכום, המשבר החמור נוצר בעקבות מחסור מצטבר של דירות חדשות בישראל והפתרון היעיל ביותר למשבר הוא להקל בבירוקרטיה ולייצר תשתית שמעודדת יזמים וקבלנים לבנות יח”ד חדשות במרכז הארץ ובפריפריה.

פינוי בינוי

באוצר, משרד הפנים ומשרד השיכון הבינו כי תמ"א 38 היא מפתח מרכזי בפתרון למצוקת הדיור והחוק יוארך לשנתיים לכל הפחות.

ההחלטה:
מאריכים את תמ"א 38 בשנתיים נוספים

שר האוצר, אביגדור ליברמן, החליט להאריך את תוקף תכנית תמ”א 38 בשנתיים עד ל-31 בדצמבר 2023 – וההארכה תוכנס כבר לחוק ההסדרים החדש שיגובש בצמוד לתקציב המדינה הדו שנתי לשנים 2021-2022. התקציב חייב להיות מאושר על ידי הממשלה החדשה עד ל-4 בנובמבר השנה, בעוד 130 ימים. (עפ”י “ממון” ו-ynet.)

בכלי התקשורת חשף ליברמן כי הוא מתייחס בעדיפות גבוהה מאוד לנושא הדיור. בפגישה שקיים עם שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, אמר כי “נעשה מאמץ להוציא את ישראל ממשבר הדיור וזה יהיה בשיתוף פעולה בין משרדי האוצר והשיכון”.

גם שרת הפנים איילת שקד הבהירה כי היא בוחנת כעת את האפשרות להארכת תמ”א 38 – תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה – שתוקפה אמור לפוג באוקטובר 2022. בעיקר כדי למנוע מצב שבו ייווצר “ואקום” עד לכניסתו לתוקף של תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, במסגרתו מוצעת התוכנית החלופית לתמ”א. (התוכנית החדשה תתמקד בהתחדשות עירונית שמתחשבת בצרכים של המרחב הסביבתי, ולא בהתחדשות ברמת המבנה הבודד, שמתייחס רק לבניין ולא לשכונה כולה.)

נזכיר, כי לפני כשנתיים דנה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בתמ”א 38 והחליטה שלא לשוב ולהאריך את תוקפה. בספטמבר 2020 הנחה שר הפנים, אריה דרעי, את מנכ”לית מינהל התכנון, דלית זילבר, לקדם תזכיר חוק תכנון ובנייה שמציג חלופה אחרת לתמ”א 38. הדיון וההחלטה בנושא הבהירו כי התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד היא נחוצה וחשובה, אך יש להסדיר ולגדר את יישומה ולהתמקד בעיקר במתחמים של פינוי בינוי.

הדירות הישנות בישראל והצורך בתמ"א 38

תמ”א 38 החל את דרכו מתוך הבנה של הרשויות הציבוריות והממשל בישראל, כי דירות שנבנו בעבר אינן עמידות בפני אסונות כמו רעידת אדמה או מלחמה וכדי לשמור על בטיחות הציבור יש למגן את המבנים בישראל.

התוכנית שהחלה בתור תמריץ לקבלנים ובעלי הדירות לשימור וחיזוק המבנים הפכה להזדמנות האטרקטיבית ביותר לדיירים להרחיב את דירתם וליהנות מתשואה גבוהה מאד על הנכס הבסיסי והזדמנות של ממש לקבלנים לבנות ולמכור עוד יח”ד.

על פי הערכות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בישראל קיימות כ-800 אלף יחידות דיור שנבנו לפני שנת 1980 ואינן ממוגנות. מתוכן רק כ-115 יח”ד הגיעו להליכי תכנון מפורט – בשלבים מתקדמים, בתוכניות מאושרות או בתהליכי מימוש לחיזוק ומיגון במסגרת תמ”א 38/1 (חיזוק ושדרוג) או להריסתן ובנייתן מחדש במסגרת תמ”א 38/2 או פינוי בינוי.

התנגדות העירייה

בתמ”א 38 כולם מרוויחים, חוץ מהעירייה…

תמ”א 38 היא תוכנית שמביאה הרבה כאב ראש למחלקת התכנון בעירייה, החל מההפסד הכלכלי בהיטלי ההשבחה והמיסים מהם פטורים היזמים והדיירים וכלה בעומס על התשתיות הקיימות (נניח שכונה מותאמת לכמות דיירים מסויימת ובעקבות התמ”א כמות התושבים גדלה, יותר רכבים ועוד וכל התשתיות הפיתוח על חשבון העירייה)

בהתחדשות עירונית, היזם בונה ומתכנן את כל האזור מסביב לפרוייקט ונותן מענה לצרכים הקהילתיים.

בעקבות הצהרתם של שרי הממשלה– אביגדור ליברמן, איילת שקד וזאב אלקין – להאריך את תוקפה של תוכנית תמ”א 38, תגובת הרשויות היא שאם בכוונת הממשלה להאריך את התוכנית, עליה לשתף פעולה עם השלטון המקומי, אחרת לא תהיה לה היתכנות. ואחד מהתנאים המהותיים של העיריות הוא – בראש ובראשונה צמצום הבירוקרטיה במתחמי פינוי בינוי – כי שם נמצא העתיד האמיתי, גם של התושבים וגם של הערים עצמן”.

 

לסיכום, איננו יודעים מה צופן העתיד, אך דבר אחד וודאי ומוכרח – בניינים שהחלו בהליך תמ”א 38 יוכלו לקבל היתרים גם אם התוכנית תבוטל, זו ההזדמנות שלכם להרוויח בגדול מדירה גדולה עם רווח בצידה.