רוצים להרחיב את הבית שלכם ללא עלות?

פינוי בינוי בישראל זה הפתרון שלכם!

פינוי בינוי בישראל

‘פינוי בינוי’ בישראל הינה מדיניות שגובשה על ידי משרד הבינוי והשיכון כבר בשנת 1998, כחלק מאסטרטגיית ההתחדשות העירונית. על פי מדיניות זו, רשאי משרד הבינוי להעניק לשטח מסוים את הסטטוס של פינוי בינוי, סטטוס המייעד את המבנים באותו השטח להריסה מוחלטת ולבניית מבנים חדשים במקומם. מדיניות זו של פינוי בינוי בישראל פותחה כתוצאה משלושה מניעים מרכזיים:

  1. אזילת שטחים פתוחים מחוץ לערים
  2. הצורך בציפוף עירוני וניצול מרבי של השטחים העירוניים
  3. קשיים בטיפול במרקמים עירוניים שעוברים שחיקה והתדרדרות

הכרזת שטח בסטטוס ‘פינוי בינוי’, מאפשרת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע העירונית, ליצור עתודות מגורים בהיקפים גדולים יותר ולשמר שטחים ירוקים בתוך העיר, על בסיס תכנון נכון ואפקטיבי יותר של השטחים העירוניים.

פינוי בינוי מתרחש ביוזמה של רשות ציבורית או גוף פרטי יזמי.

מכנה משותף לרוב תהליכי ההתחדשות הוא עלייה באינטנסיביות של השימוש בקרקע, דרך ציפוף מכוון או טבעי של השימושים.

דוגמה לתהליך המונע על ידי הרשות, הוא פרויקט ‘פינוי בינוי’ של משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא ניצול הקרקע בצורה יעילה יותר, שיפור התשתיות העירוניות וחידוש החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד.

הדרך לעידוד היזמים היא שינוי תכנית בניין עיר המאפשרת תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה.

דוגמה לתהליך יזמי היא כאשר יזם המזהה פוטנציאל בשכונה עם ניצול נמוך של הקרקע (בנייה נמוכה ומפוזרת), מקבל את זכויות הבניה ובונה בניין גבוה המממן גם את רכישת הבתים מבעליהם וגם משאיר רווח בכיסו של היזם.

עם השנים, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחיה והמחסור ההולך וגובר בשטחים ריקים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, מפנים דיירים מבתיהם ובונים במקומם בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים החדשים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ”ד) ורעידות אדמה.

הדיירים שמפונים, מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ”ד ולעיתים חניה פרטית ושלל הטבות נוספות מהיזם, תלוי במשא ומתן שקיימו עמו בטרם החל הפרויקט.

לאחר שנחתם הסכם בין הדיירים ליזם ולאחר שנתקבלו כל האישורים הנדרשים, מתפנים הדיירים מהמבנה אל המגורים החלופיים שלהם והיזם מתחיל בתהליך ההריסה של המבנה הקיים.

במקום המבנה הישן, מקים היזם בניין חדש, גבוה יותר ובו כמות גדולה יותר של דירות בהתאם להיתר הבנייה שניתן לו. חלק מן הדירות ניתנות לדיירים הקיימים בהתאם להסכם וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. מימון הפרויקט כולו מגיע ממכירת הדירות החדשות לדיירים חדשים, מכירה שממנה מפיק היזם את הרווח עבור הפרויקט..

כיצד מבוצע התהליך של פינוי בינוי בישראל?

פינוי בינוי בישראל ארץ עיר

מרגע שניתן הסטטוס לאזור מסוים, יכולים דיירי המבנים באותו אזור להוציא אל הפועל פרויקט פינוי בינוי עבור המבנה שלהם. ההחלטה היא של הדיירים והיא נעשית בדרך כלל ביוזמה של יזמי פינוי בינוי בישראל, מתווכים וחברות לניהול פרויקטים נדל”נים, בהסכמה ותמיכה מלאה של הדיירים. במסגרת ההסכם, אמור היזם להתחייב כלפי הדיירים סביב שלושה אלמנטים מרכזיים:

  • הדיירים יקבלו דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר בבניין החדש
  • היזם יממן לדיירים את עלות שכר הדירה למגורים חלופיים במהלך הפרויקט
  • היזם יממן את עלויות הארנונה של המבנה לאורך תקופת הפרויקט

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א

על פי הנחת העבודה של הממשלה, בשנת 2040 תוכפל האוכלוסייה במדינת ישראל ותעמוד על יותר מ-13 מיליון בני אדם.

על מנת לתת מענה לגידול הצפוי, הציבו במנהל התכנון יעד לתכנון ואישור של 2.4 מיליון יחידות דיור חדשות עד שנת 2040 – כמעט מיליון מתוכן בהתחדשות עירונית. זאת, על רקע התחזית שלפיה בתוך פחות מעשור יאזלו עתודות הקרקע במחוזות תל-אביב והמרכז.

על רקע זה יצא לאחרונה מסמך עקרונות מחייב לאישור תכניות פינוי-בינוי.

זוהי הפעם הראשונה שבה מוגדרים עקרונות המנחים את הגורמים המוסמכים לאשר תכניות פינוי-בינוי. במסמך ישנם עקרונות שכבר מוטעמים בוועדות התכנון ובתכנון העכשווי, אך יש בו גם כמה עקרונות חדשניים ברוח התקופה וניתן לסכם אותו בכך שאת מעט מיזמי הפינוי-בינוי שכבר אושרו ובוצעו – מנהל התכנון לא רוצה לראות יותר.

“גמישות תכנונית” היא מושג שחוזר לכל אורך המסמך, המחולק לשלושה היבטים: חברתי, תכנוני וכלכלי. ניתן לומר שעקרונות התכנון במסמך מחסלים את הקיבעון של הריסת בנייני רכבת ובניית מגדלי מגורים שכוללים אך ורק דירות. את מקומו תופסת הנחיה שמחייבת את ועדות התכנון לבחון כמה חלופות בכל תכניות.

החלטת הממשלה מפברואר 2017 קובעת כי 30% מכלל עתודת יחידת דיור לבנייה במדינת ישראל, לשנת 2040 תהיינה במתחמים להתחדשות עירונית. החלטה זו מצריכה קידום חשיבה רוחבית במוסדות התכנון במטרה להשיג את יעדי התכנון ולהביא למימוש התוכניות. ההתחדשות העירונית היא הזדמנות ואופק תכנוני לחידוש העיר, להעלאת הצפיפות העירונית הרחבה משמעותית של היצע הדיור ויצור מרחב ציבורי איכותי במרחבים העירוניים הקיימים.

התוכנית תכלול תמהיל רחב יותר של יחידות דיור וסוגי דירות ולצורך יצירת מרחב ציבורי פעיל, קומת הקרקע של הבניינים הגובלים במרחב הציבורי תהיה במפלס הרחוב ותכלול שימושים מסחריים או ציבוריים.

עוד קובע הפרק התכנוני כי התוכניות יאופיינו בהעצמת בינוי סמוך לרכבת קלה, צמצום שטחי חנייה ושילוב חניונים ציבוריים ותיעדוף להולכי רגל ותחבורה ציבורית. “יצירת מגוון פתרונות חניה תוך בחינת אפשרות לצמצום התקן החניה בתחום המגרשים הפרטיים באמצעות קרן חניה או פטור מלא במטרה להוזיל את עלות הבנייה ולהפחית את הפגיעה ברצף חיי הרחוב על ידי תנועת רכבים” צוין במסמך.

טובת הדיירים

עוד קובעים העקרונות כי התוכניות יקודמו בשיתוף הציבור ובליווי יועץ חברתי שישקף את עמדות התושבים ואת האפשרויות לשילובן בתכנון. “היקף ואופי התהליך ייקבעו בהתאם לאופייה של האוכלוסייה, סוג התוכנית וסביבת התכנון ותוך היוועצות עם המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית, משרדי ממשלה, מנהלות קהילתיות, הרשות להתחדשות עירונית והמנהלות להתחדשות עירונית”, צוין במסמך והודגש כי רצוי שהיועץ או האגף הרלוונטי ברשות המקומית, ילווה את תושבי המתחם ממועד גיבוש התוכנית ועד מועד האכלוס כדי שיהיו לתושבים כתובת וגורם אחד להתייעץ עמו לכל אורך התהליך.

העקרונות כוללים גם בחינת חלופות שונות לביטוי הצרכים בתחום החברתי בהתייחס לעלויות התחזוקה במתחם, שטחי דירות, גובה בניינים, תכנון מרחב ציבורי ותמהיל שימושים, בחינת חלופות לתמורות בהתאם לצרכי התושבים בהתייחס לשטחן של דירות התמורה, שילוב שטחי תעסוקה, דיור מוגן, מגורי סטודנטים ומוסדות חינוך, הנגשה ותמורות לאוכלוסיות בעלות דרישות ספציפיות. כך למשל, אם קיים דייר מבוגר במתחם והתוכנית כוללת דיור מוגן, תיבחן חלופה לאותו דייר בדיור המוגן.

הגנה על הדיירים

לאחרונה החליטה ממשלת ישראל להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, כדי לייעל את התהליך ולהסיר חסמים ביורוקרטיים. בין יתר המטרות, ישנה גם זו של הגנה על הדיירים מפני שרלטנים (מאעכרים) שמנסים להתעשר על חשבון זכויותיהם של בעלי הדירות באמצעות “מכירת חתימות” ליזמים המעוניינים להתחיל לפעול תוך מתן תמורה נמוכה ככל האפשר לדיירים.

משרד השיכון פרסם לציבור מדריך לדיירים עם עקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי בינוי ובנוסף, הוקמה בכנסת ישראל וועדה מיוחדת לדיון בהצעת חוק ממשלתית להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית. הדיונים בהצעת החוק הסתיימו ב-2016.

דייר סרבן בפינוי בינוי

אחת התופעות הבולטות ביותר בתהליכי פינוי בינוי בישראל היא התופעה של “דייר סרבן”, קרי דייר המסרב לפנות את דירתו לצורך מימוש פרויקט פינוי בינוי.

בשנת 2014 נדרש לראשונה בית המשפט העליון ליישוב סכסוך דיירים מול דיירת סרבנית וזו חויבה בפיצוי של 485 אלף ₪ לדיירי הבניין האחרים. בשנת 2016, העלתה שרת המשפטים שקד הצעת חוק חדשה, המיועדת להתמודד בצורה טובה יותר עם דיירים סרבנים, שהסירוב שלהם הוא בלתי סביר.

מהו היקף הפרויקטים עד כה?

פינוי בינוי בישראל הוא תחום שהלך ותפס תאוצה עם השנים והחל מתחילת העשור השני.

כ-5% מסך התחלות הבנייה בישראל, מקורן במיזמי פינוי בינוי וכ-9% נוספים מקורן במיזמי תמ”א 38 (2) במסלול הריסה ובנייה מחדש. מרבית הפרויקטים מתקיימים באזור המרכז, בו קיים הריכוז העירוני הגדול ביותר ברחבי ישראל.

להלן מספר סטטיסטיקות מעניינות עבור מיזמי פינוי בינוי בישראל:

להלן מספר סטטיסטיקות מעניינות עבור מיזמי פינוי בינוי בישראל:

שנה

סך התחלות בנייה

מתוכן – פינוי בינוי

2014

46,975

2,892

2015

53,449

2,159

2016

53,239

2,263

חברת ‘ארץ עיר’ היא חברת ייזום, ניהול ושיווק פרויקטים בעולם הנדל”ן, המתמחה בתחום הפינוי בינוי.

בחברה פועלים יועצים ומנהלים, המתמחים בכל הוראות החוק והפרוצדורות לייזום וניהול מיזמי ‘פינוי בינוי’ עד תום.

אזור המגורים שלכם אושר לפינוי בינוי?

רוצים לברר תחילה האם הוא אושר?