פינוי בינוי בישראל

'פינוי בינוי' בישראל הינה מדיניות שגובשה על ידי משרד הבינוי והשיכון כבר בשנת 1998, כחלק מאסטרטגיית ההתחדשות העירונית. על פי מדיניות זו, רשאי משרד הבינוי להעניק לשטח מסוים את הסטטוס של פינוי בינוי, סטטוס המייעד את המבנים באותו השטח להריסה מוחלטת ולבניית מבנים חדשים במקומם. מדיניות זו של פינוי בינוי בישראל פותחה כתוצאה משלושה מניעים מרכזיים:

1. אזילת שטחים פתוחים מחוץ לערים
2. הצורך בציפוף עירוני וניצול מרבי של השטחים העירוניים
3. קשיים בטיפול במרקמים עירוניים שעוברים שחיקה והתדרדרות

הכרזת שטח בסטטוס 'פינוי בינוי', מאפשרת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע העירונית, ליצור עתודות מגורים בהיקפים גדולים יותר ולשמר שטחים ירוקים בתוך העיר, על בסיס תכנון נכון ואפקטיבי יותר של השטחים העירוניים.

פינוי בינוי מתרחש ביוזמה של רשות ציבורית או גוף פרטי יזמי.

מכנה משותף לרוב תהליכי ההתחדשות הוא עלייה באינטנסיביות של השימוש בקרקע, דרך ציפוף מכוון או טבעי של השימושים.

דוגמה לתהליך המונע על ידי הרשות, הוא פרויקט 'פינוי בינוי' של משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא ניצול הקרקע בצורה יעילה יותר, שיפור התשתיות העירוניות וחידוש החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד.

הדרך לעידוד היזמים היא שינוי תכנית בניין עיר המאפשרת תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה.

דוגמה לתהליך יזמי היא כאשר יזם המזהה פוטנציאל בשכונה עם ניצול נמוך של הקרקע (בנייה נמוכה ומפוזרת), מקבל את זכויות הבניה ובונה בניין גבוה המממן גם את רכישת הבתים מבעליהם וגם משאיר רווח בכיסו של היזם.

עם השנים, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחיה והמחסור ההולך וגובר בשטחים ריקים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, מפנים דיירים מבתיהם ובונים במקומם בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים החדשים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה.

הדיירים שמפונים, מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ"ד ולעיתים חניה פרטית ושלל הטבות נוספות מהיזם, תלוי במשא ומתן שקיימו עמו בטרם החל הפרויקט.

לאחר שנחתם הסכם בין הדיירים ליזם ולאחר שנתקבלו כל האישורים הנדרשים, מתפנים הדיירים מהמבנה אל המגורים החלופיים שלהם והיזם מתחיל בתהליך ההריסה של המבנה הקיים.

במקום המבנה הישן, מקים היזם בניין חדש, גבוה יותר ובו כמות גדולה יותר של דירות בהתאם להיתר הבנייה שניתן לו. חלק מן הדירות ניתנות לדיירים הקיימים בהתאם להסכם וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. מימון הפרויקט כולו מגיע ממכירת הדירות החדשות לדיירים חדשים, מכירה שממנה מפיק היזם את הרווח עבור הפרויקט..