פינוי בינוי
המדריך המלא לשנת 2019

פינוי בינוי
המדריך המלא לשנת 2019

אתם גרים בבניין ישן ומוזנח? יש מצב שאתם מיליונרים ואפילו  לא יודעים את זה;  זהו אמנם תהליך קצת ארוך.. אבל בסופו תרוויחו בגדול ותשפרו את איכות החיים שלכם. בדקתם כבר אם אתם זכאים ל'פינוי בינוי'?

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית בו מאפשרים לקבלן להרוס את בית הדירות שלכם, לפנות אתכם הדיירים למשכן חלופי ולבנות בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.

כבר לפני 6 עשורים צף הצורך בחידוש שכונות ישנות שנבנו באיכות בניה נמוכה בתקופה העלייה הגדולה של שנות ה-50 ואז נחקק חוק 'פינוי ובינוי' של אזורי שיקום התשכ"ה 1965'.
נוסח החוק הראשוני הסמיך את המדינה להכריז על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים של האזור בכדי לבצע את הבנייה מחדש. החוק גם הסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס כדי לתמרץ אותם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי.

למרות כל הניסיונות של הממשלה דאז לפנות שכנות מצוקה ושאריות מהמעברות ולבנות אותן מחדש, היוזמה לא צלחה ובסוף המאה, בשנת 1998, הוקמה וועדה לבחינת החוק ובעקבותיה הוכרז רשמית מיזם 'פינוי בינוי' כמדיניות ממשלתית ואף הוקצו מענקים והטבות מס ייחודיות לקבלנים במתחמים שהוכרזו לפינוי בינוי.

אך עדיין לא הצליחה המדינה להפוך את היוזמה למהלך שישנה את פני הדיור בישראל, מתוך 122 מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו, רק אחד בוצע בפועל. ולכן, במרוצת השנים בוצעו שינויים ותיקונים שבאו לשפר ולהקל על התהליך, כפי שנסביר בהמשך.

פינוי בינוי

אתם גרים בבניין ישן ומוזנח? יש מצב שאתם מיליונרים ואפילו  לא יודעים את זה;  זהו אמנם תהליך קצת ארוך.. אבל בסופו תרוויחו בגדול ותשפרו את איכות החיים שלכם. בדקתם כבר אם אתם זכאים ל'פינוי בינוי'?

חוק פינוי בינוי

מבחינה היסטורית, בחוק שנחקק ב-1965 לא נקבע שדרושה הסכמה של הדיירים במתחם להתפנות מדירותיהם שהופקעו וגם הפיצוי שהם קיבלו היה בכסף מזומן ולא בדירות חדשות שייבנו. החוק לא כלל סעיף שמורה להחזיר את הדיירים שפונו לדירות החדשות וזה עורר שאלה בדבר חוקיות המהלך ואף היווה עוד מכשול לקידום פרויקטים של פינוי בינוי.

המדינה הבינה שכדי לקדם התחדשות עירונית בכלל ומיזמי 'פינוי בינוי' בפרט נדרשת הסכמת הדיירים, ולכן בשנת 2006 חוקק 'חוק פינוי (פיצויים) תשס"ו '2006, שמסדיר את הפיצוי שיינתן לדיירים המפונים וגם את דרכי ההתמודדות עם מיעוט של דיירים שמסרבים להתפנות במסגרת התהליך.

החוק קבע כי הדיירים יפונו לדירה אחרת בזמן הבנייה במימון היזם הבונה. בסיום הבנייה הם יוחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה – לרוב גדולה יותר אך לא בהכרח, ובטוח בעלת שווי גבוה הרבה יותר מדירתם הישנה. החוק מאפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה כשגובהו כפוף למשא ומתן בין הדיירים ליזם. בדירה החדשה נבנה כמובן ממ"ד והדיירים נהנים מבניין חדש ומתשתיות חדשות בסביבתם הכוללות גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר וגני ילדים, פתרונות תחבורה ועוד.

בכדי לדרבן את הדיירים לחתום על הסכם ל'פינוי בינוי', המדינה פוטרת אותם מתשלום היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה על העלייה בערך הנכס שלהם ומחייבת את היזם לשאת בכל ההוצאות הכרוכות כמו מעבר דירה, שכירויות, עלות שכ"ט עו"ד ועוד וכל התשלומים חלים על היזם.

היזם מקבל בתמורה זכויות בניה נוספת והטבות מיסוי שונות בכדי להפוך את המיזם לכדאי מבחינה כלכלית וליצירת בטחון לבעלי הדירות .

סיכום

שנות ה-50

1965

נבנו שכונות באיכות בניה נמוכה בשל העלייה הגדולה

לפני

6 עשורים

צף הצורך בחידוש שכונות ישנות
חקיקת חוק 'פינוי ובינוי' של אזורי שיקום

בשנת

1998

וועדה לבחינת החוק והכרזה רשמית במיזם 'פינוי בינוי'

בשנת

2006

חוקק 'חוק פינוי (פיצויים)

פינוי בינוי בישראל

תהליך 'פינוי בינוי' הינו תהליך ארוך הכולל מספר שלבים:

  1. הכרזה על המתחם כמתחם 'פינוי בינוי'

כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז ע"י המדינה ככזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 שבו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).

  1. התקשרות עם יזם והסכמת הדיירים

על היזם לקבל את הסכמת רוב הדיירים בבניין (כיום נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות, אך יוזמה משותפת של משרד המשפטים ומשרד האוצר פועלת עמ"נ להוריד את הרוב הנדרש ל67% – אותו הרוב הנדרש במיזמי תמ"א 38)

לאחר משא ומתן בין היזם לבעלי הדירות, חותמים בעלי הדירות על חוזה הסכם שיתוף פעולה עם היזם ונותנים ליזם ייפוי כח לפעול מטעמם למול הרשויות השונות לצורך קבלת היתר בניה ובניה בפועל.

  1. השגת אישורים

לאחר השלמת שלב החתימה על ההסכמים, מוטלת על החברה שנבחרה לבצע את הפרויקט האחריות להשיג את כל ההיתרים והאישורים הנדרשים ממוסדות המדינה, כגון הרשות המקומית ומשרד השיכון. מעבר לכך שהתכניות צריכות להיות מאושרות, על החברה לוודא כי היא משיגה את זכויות הבנייה המרביות, כך שהפרויקט יהיה משתלם כמה שיותר עבור כל הצדדים.

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, בונים שכונה חדשה צפופה יותר עם שיפור בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים. 

  1. פינוי

כל דיירי המתחם עוברים לדיור חילופי, בו יישארו עד להשלמת הפרויקט. מובן כי מיקום הדירה החלופית וגודלה הוסכמו מראש וכי היזם הוא זה שנושא בעלות חוזה השכירות. לאחר שכולם התפנו (ולא, הדיירים שלא חתמו אינם יכולים להישאר), יכולה החברה להתחיל בעבודה הפיזית ולמעשה להרוס את המבנים הקיימים.

  1. בינוי

לאחר הריסת המבנים, מגיע שלב ה"בינוי" של הפרויקט. עם סיום הבנייה, הדיירים הוותיקים נכנסים כל אחד לדירה שהובטחה לו, ואילו דיירים חדשים עוברים להתגורר בדירות הנוספות שניבנו בבניין החדש.

לסיכום, בסיומו של הפרויקט, כולם באמת מרוויחים. עבור הוותיקים הדירות החדשות מהוות מהפכה של ממש שקשה לתארה. במקום דירות ישנות, קטנות ונטולות זוהר, אשר שוכנות בסביבה מוזנחת ובעלת תשתיות מתפרקות, הם נכנסים לדירות חדשות, מרווחות, בעלות חנייה ומעלית, שממקומות בסביבה מטופחת ופורחת.