הכירו את הפנים החדשות של תמ"א 38
תוכן עניינים
עם כניסתה לתוקף של תמ"א 38 החדשה, הנקראת "חלופת שקד", בדקנו מה כוללת התוכנית החדשה, במה היא שונה מהתוכנית הקודמת והאם תקדם את ההתחדשות העירונית.
תמ"א 38 הוא הכינוי הרשמי לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מדובר באוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה על ידי הממשלה ב־2005.
עם השנים איבדה תמ"א 38 את ייעודה המקורי והפכה למכשיר העיקרי להתחדשות עירונית מבנית, כלומר התחדשות של בניינים בודדים. זאת מפני שהתמ"א אפשרה הגבהה או עיבוי למבנה הקיים (תמ"א 38/1), או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) באופן אחיד, ארצי, שאין עליו מו"מ מול הרשויות.
הנהנים מהתמ"א הם בעלי הדירות שמקבלים דירות מחוזקות, ממוגנות ועל פי רוב מוגדלות, והיזם שנהנה מתמריצים כלכליים משמעותיים כמו מספר דירות חדשות שנוספו לבניין ושאותן הוא יכול למכור.
ההבדל בין תמ"א 38 לבין תמ"א 38 החדשה
בשנת 2005 הוצגה תוכנית תמ"א 38 במטרה להוביל לפרויקטים של חיזוק מבנים בני 3 קומות ומעלה שנבנו לפני שנת 1980 והגנתם מפני רעידות אדמה וטילים. בבסיס הרעיון מאחורי התוכנית עומד תמריץ נכבד ליזמים ולקבלנים שיהיו מוכנים לקחת על עצמם את פרויקט חיזוק המבנים הארצי, ובתמורה יקבלו זכויות בנייה בפרויקטים שיצדיקו את הכדאיות הכלכלית של המהלך.
5 שנים חלפו להן ומקבלי ההחלטות הגיעו להבנה כי אין זה מספיק לחדש בניין, כי אם עדיף לשנות כיוון וללכת על כיוון מקיף יותר של התחדשות עירונית. לכן, בשנת 2010 נולד תיקון 2 לתמ"א 38 (תמ"א 2/38( הקובע כי ניתן יהיה להרוס מבנה ובמקומו להקים מבנה חדש לחלוטין.
כעת נכנס לתוקף תיקון 138 לחוק התכנון ובנייה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38 ("חלופת שקד"), החוק אושר בכנסת ב־30 ביוני 2022 ונכנס מיד לתוקף.
השוני העיקרי לעומת תמ"א 38 המקורית הוא שהיקף הבנייה החדשה הוא לא בקומות, אלא בזכויות בנייה. כלומר, התיקון יאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2 עד 5 קומות והקמת מבנים חדשים עם תוספת של עד 300% לשטחי הבנייה שהוקמו עד 2005. כך זכויות הבנייה מגיעות לעד 400%, פי חמישה מהמבנה הקיים.
כמו כן, החלופה כוללת מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה ביחס למסלול ההריסה ובנייה מחדש, כלומר 200%. בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, וגם תאושר תוספת שטחי ציבור בהיקף של 15%-10% מכלל השטח הבנוי.
הטבות מס השבח בתמ"א 38 החדשה
על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שהיזם מעניק להם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. כמו כן, נקבע כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות התנאים המתלים שבהם הותנו הסכמי המכר (כמו קבלת היתרי בנייה, למשל), ולא ביום החתימה של הסכמי המכר עצמם. קביעה זו מאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לדחות את תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה. ועדת הכספים של הכנסת החליטה להאריך את הטבות המס עד 2026.
תמ"א 38 החדשה במטרה לעידוד התחדשות מתחמית
ברשות להתחדשות עירונית אומרים כי התיקון מעודד התחדשות מתחמית “מאחר שהוא מחייב הכנת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית, אשר תחול על כל שטח היישוב ותכלול הוראות לעניין מתחמים המתאימים לפינוי בינוי, בתוך שנתיים ממועד התיקון. תוכנית זו תקבע אזורים לתכנון מתחמי, שבהם תתאפשר רק התחדשות מסוג זה".
לסיכום, איננו יודעים מה צופן העתיד, אך דבר אחד וודאי ומוכרח – בניינים שהחלו בהליך תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרים גם אם התוכנית תבוטל, זו ההזדמנות שלכם להרוויח בגדול מדירה גדולה עם רווח בצידה.
עידן חדש גם מול הרשויות המקומיות
תמ"א 38 הישנה היא תוכנית מתאר ארצית שמכוחה ניתן לבקש היתר בנייה. לעומת זאת, תמ"א 38 החדשה מסמיכה את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר תוכניות נקודתיות. הכוונה היא שניתן יהיה להגיש במקביל את התוכנית וההיתר, וכך להגיע למצב שביום שבו אושרה התוכנית יהיה כבר היתר וניתן יהיה להתחיל לבנות.
ירושלים מתחדשת ובגדול
"זה לא סוד שירושלים סבלה בשנים האחרונות מהגירה שלילית, כשבאתי לנתח את זה, הסיבה העיקרית היא שלא בנו דירות לתושבים. לא רק לזוגות צעירים, אלא בכלל למשפחות שרוצות לשפר את הדיור שלהן – אין מקום." כך התבטא משה ליאון, ראש עיריית ירושלים בכנס נדל"ן שהתקיים בבירה: " ההתחדשות העירונית היא פתרון ואת שנת 2022 נסיים עם 3000 התחלות בניה של התחדשות עירונית ואנחנו מתכוונים להגדיל עוד יותר את שיעור הדירות שיבנו במסגרת התחדשות עירונית ולבנות בניינים גבוהים וחדשים, בשכונות כמו קרית יובל, קטמונים, גילה, ארמון הנציב, בקרוב גם פסגת זאב. כל שכונה היא למעשה עיר קטנה ברחבי הארץ.
לסיכום: ימים יגידו האם החוק החדש מסמל תקופה חדשה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, אך מה שברור הוא שהדבר החשוב ביותר כדי למנוע בלבול ועיכובים מיותרים בתהליך הוא בחירת חברת היזמות הנכונה והמדויקת לפרויקט שלכם כדי שתנהל ותקדם את הפרויקט.