תמ"א 38 - עכשיו זה הזמן!

רגע לפני שהחוק משתנה; מה הרווח שלכם מתמ”א 38, ואיך יראה העתיד בלעדיו?

פינוי בינוי

רקע בקטנה על תמ"א 38

באפריל 2005 אישרה ממשלת ישראל את התוכנית, אותה מכירים כולם בשם ‘חוק תמ”א 38‘, ליצירת מתווה שיאפשר חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. על פי התוכנית, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנת 1980 ואינו עומד בתקן הישראלי העדכני לעמידות בפני רעידות אדמה, זכאי להטבות שהתוכנית מציעה.

מהם ההטבות?

כדי לעודד את בעלי הדירות לחזק את המבנה ומנגד את הקבלנים להירתם למשימה, בנתה הממשלה מנגנון כלכלי לחוק תמ”א 38 שבסיסו קובע כי בעלי הדירות יוכלו להתקשר עם יזם או עם קבלן. אחד מבעלי המקצוע האלה יחזק את יסודות הבניין ובתמורה יוכל לבנות עוד כמה דירות בעוד כמה קומות על הבניין הקיים ולמכור אותן בשוק החופשי.

מי כלול בחוק?

החלטת הממשלה חלה על כולם. תמ”א 38, היא תכנית מתאר ארצית, ולכן היא חלה על כל מדינת ישראל. התוכנית מתייחסת לא רק למבני מגורים, אם כי גם לבנייני משרדים, לבנייני מסחר וגם למבני ציבור, אולם התמורות שאושרו לבנייני מגורים גבוהות יותר ולכן הרוב המכריע של הפרויקטים בתוכנית מבוצעים או בוצעו בתחום זה.

תמ”א 38 היא תכנית ברמת היתר בנייה בסמכות ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, כלומר, האישור היחיד הנדרש לה הוא של הוועדה המקומית. מדובר בתהליך קצר משמעותית מתהליך אישור של פרויקט פינוי בינוי, הדורש גם אישור של ועדה מחוזית.

לתמ”א 38 אושרו במהלך השנים עוד כמה תיקונים, שהרחיבו את היקף הזכויות ואף אפשרו מהלך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש לחלוטין במקומו כמו בהליך פינוי בינוי אך ללא תהליך האישור הממושך הנדרש בפינוי בינוי – מה שמוכר לציבור כ’תמ”א 38 הריסה ובניה’

בשל בעיות תשתיות שונות, העיריות לא ששו לאשר פרויקטים של ‘תמ”א 38’ ונוצרו עיכובים רבים ביישום התוכנית בכל הארץ ובנובמבר 2019 המועצה הארצית קבעה כי תמ”א 38 תוארך רק עד אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025.

עוד נקבע שרשויות מקומיות שירצו בכך, יוכלו להאריך את התמ”א עד מאי 2025 בכפוף לגיבוש תכנית התחדשות עירונית בשטחן והגשתה לאישור עד מאי 2022. לאחר תום התמ”א , חיזוק המבנים יוכל להיעשות רק במסגרת אישור תכנית בנין עיר (תב”ע) ויקוצץ הפטור מהיטלי השבחה הקיים היום.

עוד נקבע שרשויות מקומיות שירצו בכך, יוכלו להאריך את התמ”א עד מאי 2025 בכפוף לגיבוש תכנית התחדשות עירונית בשטחן והגשתה לאישור 

עד מאי 2022. לאחר תום התמ”א , חיזוק המבנים יוכל להיעשות רק במסגרת אישור תכנית בנין עיר (תב”ע) ויקוצץ הפטור מהיטלי השבחה הקיים היום.

עתידה של תוכנית תמ”א 38

למרות שינוי החוק, עדיין המדינה ניצבת בפני אתגר משמעותי של בניינים רבים אשר אינם עמידים במקרה של רעידת אדמה והממשלה עובדת על שינויים וליטושים לחוק תכנון ובניה. אם הבניין שלכם נבנה לפני 1980, זה הזמן להתקדם עם חברה מקצועית ליישום תמ"א 38 בבניין שלכם וליהנות מרווח כפול: גם דירה גדולה יותר וגם בניין חזק ומוגן. אל תחכו להחלטות הממשלה החדשות ולבירוקרטיה הלא מוכרת...

תיקון חדש לחוק פורסם בתחילת נובמבר 2020, והוא מתיימר להחליף את תמ”א 38, אלא שבתוכו מסתתרים לא מעט שינויים נוספים עם פוטנציאל השפעה משמעותי על עולם הנדל”ן.

התזכיר של תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם לאחרונה, עלה לכותרות בתור “התוכנית שתחליף את תמ”א 38”.

חלק מההחלטות החשובות נוגעות לעניין הפיצויים, ההתנגדויות והדיירים הסרבנים – כדי להקל על התהליך, תינתן אפשרות להתקדם עם התוכניות עד לסיום הליכי התכנון המפורטים.

לדוגמא: במצב הנוכחי, ברגע שהוגש ערר ועד שניתנה החלטה בוועדת הערר, לא יינתן היתר בנייה. על פי מחברי התיקון לחוק, “הקפאה גורפת של מתן ההיתר, בשל כל ערר שהוגש, עד להכרעה בערר שיכול להתארך שנים ארוכות, נמצא כי לא תמיד יתאזן נכונה בין האינטרסים של מבקש ההיתר לבין העורר”.

ההצעה היא לקבוע שלוועדת הערר תהיה סמכות להחליט (ולנמק) כי בנסיבות העניין אין מקום והצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, עד להכרעה בערר.

למשל, אם ניתן להתיר חלק מהעבודות שהתבקשו בהיתר, שלגביהן לא נטענו טענות בערר, אפשר לתת היתר חלקי. למשל, אפשר להתיר להתחיל בעבודת חפירה או פיתוח אם הערר קשור למספר הקומות או למספר הדירות שייבנו וכיו”ב.

בשל המחסור בשטחי ציבור, וגם נוכח הרצון ליצור מבנים עם עירוב שימושים, תזכיר החוק מבקש לקבוע מנגנון שמאפשר למוסדות התכנון לכלול בתוכנית מפורטת הוראה שמייעדת חלק ממבנה חדש לצורכי ציבור.

בתכלס זה אומר, כי החלק שיוקצה לציבור יירשם על שם הוועדה המקומית או על שם המדינה. השטח שיוקצה לצורכי ציבור יכול לכלול קומה או חלק מקומה, ויכול גם לכלול חלק מהמגרש. לדוגמה, במקרה שבו הקומה התחתונה מיועדת לגן ילדים, אפשר להקצות את החצר לגן.

השטח הכולל המותר לבנייה לצורך השימושים הנוספים כאמור, לא יעלה על 15% מסך השטח הכולל המותר לבנייה במגרש מעל פני הקרקע. בבקשת המידע להיתר צריך להיות פירוט לגבי החובה לבנות חלק ציבורי, ומהם השימושים האפשריים בו.

השטח הציבורי יועבר למדינה ולעירייה עם השלמת הבנייה – ולמשך עשר שנים לפחות אי אפשר יהיה להפכו לשימוש לא ציבורי.

חלק מהתוכנית דן בנושא התחבורה והנגישות למתחם כשהמטרה העיקרית היא לעודד מתחמי הריסה ובניה על פני בניית קומות חדשות בבניין קיים.

וכמובן, התוכנית דנה בוויתור על הפטור מהיטלי השבחה כך שהכדאיות הכלכליות תרד ובעלי הדירות יאלצו לקבל תמורה נמוכה יותר על דירתם.

לסיכום, התוכנית שתחליף את תמ”א 38 נותנת הרבה יותר כוח לרשויות המקומיות, על ידי “הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תכניות במסגרת תכנית בסמכותן”.  לוועדה המקומית יינתן כוח רב בתוכנית לחיזוק בניין אחד: להגדיל שטחים לצורכי ציבור, לאחד מגרשים, לשנות קווי בניין, להוסיף קומות ויחידות דיור – כל עוד לא חורגים ממגבלת ה-350% מהבנייה הקיימת.

המרוויחים

כדי שליזמים ולבעלי הדירות לא יהיה שווה לבחור באופציה של חיזוק, התמורה במקרה של חיזוק בניין נמוכה בהרבה: 200% מהבנייה הקיימת, לעומת 350% במקרה של הריסה ובנייה.

תזכיר החוק יאפשר להוסיף עד 15% מהשטח הכולל המותר לבנייה, לצורך שטחי ציבור. אילו שטחים למשל? התזכיר מפרט “צורכי חינוך, רווחה, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, מרפאות, שטחי חניה, מחסני חירום ומתקני תשתית מקומיים”.

 

הלו”ז, צפוף….

בהתאם לתוכנית החדשה, הרשויות המקומיות חייבות להכין תכנית התחדשות עירונית בתחומן בתוך שלוש שנים מיום כניסתו לתוקף של התיקון לחוק. מי שלא תעשה זאת בזמן, שר הפנים יכול להוסיף לה שנתיים נוספות. מה שאומר שיזמים שלא יספיקו להגיש תכנית עד פקיעת התוכנית הקיימת באוקטובר 2022, יצטרכו להמתין זמן רב.

אם אתם רוצים לשדרג את רמת החיים שלכם – להתקדם לבית גדול ומרווח, בניין חדש ויוקרתי, זה הזמן! תתקדמו עכשיו, כשהאינטרס של הרשויות לקדם את הפרוייקט שלכם קיים.

 

תמ”א 38 והקורונה

הסגר הראשון של הקורונה בחודשים מרץ-מאי הכניס זעזוע לענף, כשדיירים נדרשו לקבל החלטות הרות גורל מבחינתם בתנאים של חוסר ודאות לגבי כיווני המשק והכלכלה. זה הוביל להקפאה זמנית של המצב ולגרירת רגליים מסוימת בכל הנוגע להתקדמות של פרויקטים.

עם היציאה מהסגר הראשון וההבנה שהחיים ממשיכים עם הקורונה, הענף נפתח מחדש. לכך יש להוסיף את ההבנה של הדיירים שלוחות הזמנים שקבעה המדינה לביטול תמ”א 38 אינם עובדים לטובתם..

קצב האישורים בתקופת הקורונה משתנה בין הרשויות. את הרשויות המקומיות ניתן לחלק לשתי קבוצות. יש עיריות שלמרות הקורונה המשיכו לתת שירות, המשיכו לקיים פגישות באמצעות ZOOM או פיתחו כלים דיגיטליים שיקלו את ההתקדמות על אישורי תכניות ואת ההתמודדות עם הקשיים. מנגד היו גם עיריות שהקורונה גרמה אצלן לעצירת התהליכים וליצירת צוואר בקבוק נוסף בדרך לאישורים המיוחלים”.

לסיכום, זוהי קריאה אחרונה להתקדם עם תמ”א 38!

התוכנית החדשה להתחדשות עירונית תהיה נכונה יותר לערים, אך לא בהכרח תיטיב עם הדיירים – במקום לפטור ממיסים, היזמים יתנו תמורה פחותה יותר לדיירים..

על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ”א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.