תמ"א 38 - עכשיו זה הזמן!

תיקון חדש לחוק פורסם בתחילת נובמבר 2020, והוא מתיימר להחליף את תמ"א 38, אלא שבתוכו מסתתרים לא מעט שינויים נוספים עם פוטנציאל השפעה משמעותי על עולם הנדל"ן.

התזכיר של תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם לאחרונה, עלה לכותרות בתור "התוכנית שתחליף את תמ"א 38".

חלק מההחלטות החשובות נוגעות לעניין הפיצויים, ההתנגדויות והדיירים הסרבנים – כדי להקל על התהליך, תינתן אפשרות להתקדם עם התוכניות עד לסיום הליכי התכנון המפורטים.

לדוגמא: במצב הנוכחי, ברגע שהוגש ערר ועד שניתנה החלטה בוועדת הערר, לא יינתן היתר בנייה. על פי מחברי התיקון לחוק, "הקפאה גורפת של מתן ההיתר, בשל כל ערר שהוגש, עד להכרעה בערר שיכול להתארך שנים ארוכות, נמצא כי לא תמיד יתאזן נכונה בין האינטרסים של מבקש ההיתר לבין העורר".

ההצעה היא לקבוע שלוועדת הערר תהיה סמכות להחליט (ולנמק) כי בנסיבות העניין אין מקום והצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, עד להכרעה בערר.

למשל, אם ניתן להתיר חלק מהעבודות שהתבקשו בהיתר, שלגביהן לא נטענו טענות בערר, אפשר לתת היתר חלקי. למשל, אפשר להתיר להתחיל בעבודת חפירה או פיתוח אם הערר קשור למספר הקומות או למספר הדירות שייבנו וכיו"ב.

בשל המחסור בשטחי ציבור, וגם נוכח הרצון ליצור מבנים עם עירוב שימושים, תזכיר החוק מבקש לקבוע מנגנון שמאפשר למוסדות התכנון לכלול בתוכנית מפורטת הוראה שמייעדת חלק ממבנה חדש לצורכי ציבור.

בתכלס זה אומר, כי החלק שיוקצה לציבור יירשם על שם הוועדה המקומית או על שם המדינה. השטח שיוקצה לצורכי ציבור יכול לכלול קומה או חלק מקומה, ויכול גם לכלול חלק מהמגרש. לדוגמה, במקרה שבו הקומה התחתונה מיועדת לגן ילדים, אפשר להקצות את החצר לגן.

השטח הכולל המותר לבנייה לצורך השימושים הנוספים כאמור, לא יעלה על 15% מסך השטח הכולל המותר לבנייה במגרש מעל פני הקרקע. בבקשת המידע להיתר צריך להיות פירוט לגבי החובה לבנות חלק ציבורי, ומהם השימושים האפשריים בו.

השטח הציבורי יועבר למדינה ולעירייה עם השלמת הבנייה – ולמשך עשר שנים לפחות אי אפשר יהיה להפכו לשימוש לא ציבורי.

חלק מהתוכנית דן בנושא התחבורה והנגישות למתחם כשהמטרה העיקרית היא לעודד מתחמי הריסה ובניה על פני בניית קומות חדשות בבניין קיים.

וכמובן, התוכנית דנה בוויתור על הפטור מהיטלי השבחה כך שהכדאיות הכלכליות תרד ובעלי הדירות יאלצו לקבל תמורה נמוכה יותר על דירתם.

לסיכום, התוכנית שתחליף את תמ"א 38 נותנת הרבה יותר כוח לרשויות המקומיות, על ידי "הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תכניות במסגרת תכנית בסמכותן".  לוועדה המקומית יינתן כוח רב בתוכנית לחיזוק בניין אחד: להגדיל שטחים לצורכי ציבור, לאחד מגרשים, לשנות קווי בניין, להוסיף קומות ויחידות דיור – כל עוד לא חורגים ממגבלת ה-350% מהבנייה הקיימת.