המרוויחים החדשים מהתחדשות עירונית: כולם!
התחדשות עירונית היא אינטרס משותף של בעלי הדירות (הזדמנות להעלות את ערך הדירה), היזם (בניית ומכירת דירות חדשות ושטחי מסחר) המדינה (חידוש מבנים ישנים, שיקום אזורים) אך ההתנגדות מגיעה במפתיע, דווקא מכיוונם של הרשויות המקומיות…
התחדשות עירונית היא אינטרס משותף של בעלי הדירות (הזדמנות להעלות את ערך הדירה), היזם (בניית ומכירת דירות חדשות ושטחי מסחר) המדינה (חידוש מבנים ישנים, שיקום אזורים) אך ההתנגדות מגיעה במפתיע, דווקא מכיוונם של הרשויות המקומיות…
מבחינה מדוקדקת, בפרויקטים השונים של התחדשות עירונית שיצאו לדרך, נראה כי אחד החסמים המרכזיים הוא התנגדות של הרשויות המקומיות לתוכניות שמייצרות עומס על התשתיות, אך לא מייצרות להן הכנסה שתאפשר לחדש את התשתיות ולהתאים אותן לגידול במספר התושבים.
מקור התקציב לפיתוח תשתיות הוא היטלי ההשבחה, אולם בדרך כלל בפינוי-בינוי ובפרויקטים של תמ"א 38 יש פטור מהיטל השבחה.
כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז ע"י המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 שבו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות).
בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות אבל זה עיכב וטרפד המון פרויקטים ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80% ובהתאם לעדכון החוק באפריל 2020, נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים בלבד.
התמריצים
כדי ליצור תמריץ לקידום הפרויקטים, משרד האוצר מתכנן לחוקק חבילת חוקים שנועדו ליצור ודאות שתאפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.
חבילת החוקים מתמקדת בתמריצים שמגיעים ממקורות אחרים ולא מתקציב המדינה, כך שהאוצר יוכל לקדם את החקיקה עוד לפני אישור תקציב 2021, בתקווה שלא יהיו הפתעות פוליטיות מקרב גורמים בעלי אינטרסים שונים בכנסת.
מדובר ברפורמה, אותה יוזם שר האוצר יולי אדלשטיין, שנועדה לעודד התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי-בינוי באמצעות תקציבים שיועברו לרשויות המקומיות והגדלה של היטלי ההשבחה שהרשויות יגבו, תיכנס לחבילת חוקים שמשרד האוצר מגבש כעת כתחליף לחוק ההסדרים.
//1
היטל השבחה מהיזמים
//2
מענקים מהרשות להתחדשות עירונית
החקיקה החדשה קובעת ברירת מחדל שעל פיה היטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי יהיה בשיעור של 25% משווי תוספת הבנייה. אבל רשויות מקומיות יוכלו לסמן אזורים שבהם יהיו היטלי השבחה בשיעור שונה על פי 3 מדרגות ובהתאם למידת הרווחיות הצפויה בכל אזור: פטור מהיטל, 25% או 50%. בנוסף במקרים שבהם העירייה תאשר צפיפות גבוהה של יחידות דיור, היא תוכל לגבות על נתח מסוים מזכויות הבנייה החדשות גם 66% היטל השבחה. המנגנון הזה נועד לייצר תמריץ לצופף את מספר הדירות ולייצר מקורות תקציביים לשיפור התשתיות.
תמריץ נוסף לרשויות המקומיות יהיה בדמות הסכמי מסגרת, שהן תוכלנה לתחום עם הרשות להתחדשות עירונית. מצד אחד יהיה עליהן להתחייב לאשר תכניות לבניית 4,000 יח"ד בהתחדשות עירונית בתוך 5 שנים, בקצב של 800 דירות בשנה לפחות, ומצד שני הן תקבלנה מהרשות תמריץ כספי של כ 30-20 אלף ש"ח לכל יחידת דיור חדשה לצורך הקמת תשתיות תומכות במגורים כגון כבישים, ביוב, מוסדות ציבור וחינוך.
איך זה יעבור בפועל?
המקור התקציבי להסכמים אלה הוא הקרן להתחדשות עירונית שאליה רשות מקרקעי ישראל מזרימה כסף על פי הסכם עם משרד הבינוי ומשרד האוצר. הסכום שהקרן צברה והתקציב השנתי שלה עוד לא סוכמו סופית.
הרפורמה בהליכי ההתחדשות העירונית הינה חיונית משום שהמדינה מתקשה לקדם בנייה בלב אזורי הביקוש בתל אביב וגוש דן.
התוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה ב-2017 ומגדירה יעדי תכנון בהתאם לתחזית גידול האוכלוסייה קבעה שעד שנת 2025 ובכל אחת מהשנים, 50% מהדירות בתוכניות שיאושרו באזור תל אביב יהיו במסגרת הליכי התחדשות עירונית, ו-30% מהדירות בתוכניות שיאושרו באזור המרכז.
כיום אנו רחוקים מאוד מהיעד, בשנת 2019 פחות מ-20% מהדירות בתוכנות שאושרו ברחבי המדינה היו בהליכים של התחדשות עירונית, ורק 6% מהיתרי הבנייה היו לתוכניות של התחדשות עירונית.
לסיכום,
לסיכום, התחדשות עירונית הינו הליך שאורך מספר שנים, החל משלב החתימות מול בעלי הדיירים, הוועדות השונות, ההיתר ועד לבניה וקבלת טופס 4. עם זאת, הערך הכלכלי והמרוויחים הרבים מההליך הופכים את ההזדמנות הייחודית לנגישה ומהירה יותר.
חוקי התמריצים, אמורים לסייע בהליך קבלת ההיתר תוך יצירת אינטרס בקרב העיריות השונות לאישור תכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית.