מעוניינים להתקדם לדירה איכותית בלי להוציא כסף?

התחדשות עירונית בירושלים זה הפתרון שלכם!

התחדשות עירונית בירושלים

תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

מטרתה של התכנית היא לחזק מבנים מיושנים, ועל הדרך גם לשפץ אותם ולהעלות את ערך הנכסים ורווחת הדיירים.

לאורך השנים, עברה התכנית גלגולים שונים, כשהבולט ביותר שבהם הוא תמ”א 38 (2), שלוקח את התכנית צעד אחד קדימה ומתמקד בהריסה ובנייה מחדש של המבנה, בדומה לפינוי בינוי בירושלים ובכלל.

תמ”א 38 (2) הוא מהלך של הרס מוחלט של המבנה ובנייתו מחדש, כשהמניע שעומד מאחוריו הוא התחדשות עירונית. כך למשל, במטרה לחדש את מראה העיר ירושלים ולרענן אותו, ובמטרה להיפטר ממבנים ישנים בעיר, יכולה הרשות המקומית להיעזר בתכנית פינוי בינוי בכדי לאשר ליזמים להרוס מבנים ולהקים מבנים חדשים במקומם עם תוספת זכויות בנייה

התחדשות עירונית בירושלים – פשוט מאוד, עם התאמות

התחדשות עירונית בירושלים ובכלל, נשענת על הקונספט של מתן היתרים לתוספות בנייה בבניין שבפרויקט, תוספות שמכירתן תספק את מקור המימון והרווח עבור היזם המבצע.

במכלול מיזמי התחדשות עירונית, ירושלים נחשבת לעיר בעלת פוטנציאל רב וזאת לאור מצבור השכונות המיושנות הממוקמות בשטחה, כדוגמת: קטמון הישנה, המושבה הגרמנית, רחביה, שמואל הנביא, תלפיות, בקעה ועוד. ירושלים ידועה גם כעיר שמקפידה מאוד על הנושא של היתרי בנייה ושמירה על האופי ההיסטורי והשמרני של העיר, כפי שבא לידי ביטוי במגבלות החלות על חיפוי מבנים באמצעות אבן ירושלמית.

בהתאם לכך, על אף שתכנית תמ”א 38 היא תכנית המגדירה מלכתחילה את היקפי התוספות ופעולות החידוש שניתן לבצע במסגרת פרויקט תמ”א 38 בירושלים, עיריית ירושלים שומרת לעצמה את הזכות להתערב בתכנית הבנייה הסופית וזאת משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, תשתיות וכדומה.

בין מכלול המיזמים להתחדשות עירונית בירושלים ניתן לראות קפיצה באישור פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בירושלים במהלך 2017 לצד פוטנציאל גדול של פרויקטים לפינוי-בינוי שלא מצליח להגיע לשלב היתרי הבנייה. מדובר בדוגמה ליתרון של תמ”א 38 בכל הנוגע למהירות הליכי האישור מחד ולביורוקרטיה הארוכה בכל הקשור לפרויקטים של פינוי-בינוי, מנגד.

תמונת מצב זו בבירה, מדגישה שוב עד כמה הפרויקטים של פינוי-בינוי הם ארוכי-טווח ומדוע לא מעט ועדי בתים בוחרים להתקדם במסלול המהיר יותר של תמ”א 38.

במקביל, בראייה הכוללת של הגדלת היצע הדירות, ניתן לראות שלמרות שתמ”א 38 מתקדמת מהר יותר, היצע הדירות שהיא מניבה בפועל בטל בשישים לעומת הפוטנציאל המשמעותי בפינוי-בינוי, שכאמור, מתקשה להבשיל לכדי היתרי בנייה.

למה לא מומשו עד כה פרויקטים של פינוי-בינוי בירושלים?

עד כה לא הייתה ודאות תכנונית, כיון שאין תכנית מתאר לעיר, וכל אחד המעוניין לבנות פרויקט היה צריך להגיש תכנית נקודתית.

בשנת 2015 קידמו בעיריית ירושלים מסמך מדיניות להתחדשות עירונית כדי לקדם תכניות על סמך מסמך המדיניות, שלפיו הוועדה המקומית מאשרת תכניות.

במקביל גם הייתה התקדמות בחקיקה של פינוי-בינוי ובמהלכי המיסוי רק בשנים האחרונות, כמו תיקון חוק מע”מ תשומות הבנייה שעומד על אפס בכל מה שקשור לדירות והתמורה של בעלי הדירות. לפני כן שילמו מע”מ גם בדירות של הדיירים המפונים שאינן עומדות למכירה.

בנוסף, עד 2010 היה פינוי-בינוי רק במסלול רשויות ולא במסלול מיסוי שהתפתח מאוחר יותר. גם החקיקה בנושא הדייר הסרבן וההכרעות המשפטיות שראו את האינטרס של כלל הדיירים לפני האינטרס של דייר ספציפי הסתיימה רק לאחרונה.

כדי לעודד מיזמי התחדשות עירונית, נתן ראש העיר לשעבר ניר ברקת, פטור ליזמים מהיטל השבחה בפרויקטים של ‘פינוי בינוי’, הפטור משמעותי בהיקפי התכנון של הפרויקט, אך דורש אישור מיוחד משר הפנים בכל פרויקט.

מה ההבדלים בין סוגי התמ"א השונים?

ככלל, ישנם שני סוגי תמ”א 38 בירושלים, שמהווים את עיקר הפעילות בתחום. המסלול הרגיל הוא מסלול המיועד לחיזוק מבנים, כשהשיפוץ וחידוש המבנה הוא רק אלמנט נלווה, אם כי יכול להיות בהחלט מקיף ומספק עבור דיירי הבניין.

מסלול תמ”א 38 (2) הוא מסלול נוסף של תמ”א 38 בירושלים שנוצר במסגרת תיקון ייעודי לחוק, ואשר במסגרתו מבוצעת הריסה מוחלטת של המבנה, ובנייתו מחדש על פי סטנדרטים אדריכליים והנדסיים מודרניים.

ההחלטה על תכנית התמ”א שתיושם תלויה בשורה של גורמים, לרבות אישור של משרד הבינוי והשיכון ושל עיריית ירושלים, גילו ומצבו של המבנה, ההיקף המקסימלי האפשרי של תוספות בנייה באזור, שיקולי תכנון ואדריכלות של העירייה וכדומה.

מה עדיף לעשות? תמ"א 38 בהליך מקוצר או פינוי בינוי בהליך ארוך ולקבל דירה חדשה ממש?

תמ”א 38 מאושר אך ורק עבור מבנים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני 1980, אבל אם המבנה ישן במיוחד, או סובל מבעיות קשות של סדקים וחוסר יציבות, ייתכן מאוד שתוכלו להביא חוות דעת הנדסית ולפיה לא ניתן ליישם את תמ”א 38 עבור הבניין שלכם ונכון יותר יהיה ליישם את התיקון השני.

פינוי בינוי אינו עומד על הפרק מבחינתכם אם הרשות המקומית לא אישרה זאת מראש ואם מבחינתה אין צורך לחדש את המבנה במסגרת ההתחדשות העירונית, אבל אם ישנו רקע הנדסי שמצדיק את הרס המבנה לחלוטין ובנייתו מחדש, זאת ההזדמנות שלכם.

אך ללא ספק, גם תמ”א 38 בירושלים היא אפשרות נהדרת שתספק לכם קפיצה משמעותית באיכות החיים בבית, תעלה את ערך הדירה שלכם ותאפשר לכם ליהנות מכל זה ללא כל מימון מצדכם. ייצוג של חברה מקצועית שתלווה אתכם לאורך התהליך כולו, יבטיח שתוכלו לנצל את האפשרויות הטובות ביותר העומדות בפניכם והתיקון השני לתמ”א 38 הוא רק דוגמא אחת.

כיצד ניתן להגיש מועמדות להתחדשות עירונית ירושלים?

ירושלים נחשבת לעיר בה תושבים רבים עשויים ליהנות מהתכנית האטרקטיבית במיוחד לאור עלויות הבניה הגבוהות בירושלים והפרוצדורות השונות לבניה באיזורי שימור ובשכונות מסויימות בעיר.

ההחלטה על תמ”א 38 מבוצעת תחילה על ידי הרשויות הרלוונטיות שמגדירות שטח מסוים כשטח המיועד לתמ”א 38. בהמשך, יש לבחון את המסלולים הזמינים עבור אותו השטח והמבנים הממוקמים בו. רק בשלב זה, ניתן להתחיל לגבש הסכמה בין הדיירים ולסגור מסגרת ביצוע מול היזם.

התהליך של יישום תמ”א 38 בירושלים לא אמור להיות מסובך מדי, אך הוא בהחלט כולל שורה ארוכה של היבטים מקצועיים, בירוקרטיים, משפטיים ותכנוניים שלרוב מחייבים מעורבות של גורם מקצועי שילווה את הדיירים, החל מהשלבים הראשונים של ייזום הפרויקט ולאורך כל שלבי יישומו.

הדיירים בראש

אתם הדיירים, שותפים מלאים להשקעה, אנו, בחברת ‘ארץ עיר’ דוגלים כי הדירה היא לא רק חלל וקירות, אלא משפחה וחיים. ברב הבניינים הזכאים להליך התחדשות עירונית בירושלים גרים קשישים ומשפחות עם ילדים. אנו יושבים ביחד כדי להבין את החששות והצרכים שלהם ומציאת פתרון אמתי לשביעות רצון כולם.

הדירה שלכם גדלה בהליך התחדשות עירונית? תוכלו לקבל הנחה בארנונה על השטח שהתווסף

תקנות חדשות, שנכנסו לתוקף בינואר 2019, קובעות כי בעלים של דירה חדשה שהתקבלה בפרויקט התחדשות עירונית יהיו זכאים להנחה בארנונה במשך חמש שנים – בשני תנאים:

ההנחה תינתן בעד השטחים החדשים שהתווספו לדירה בהשוואה לגודל הדירה הקודמת, במשך חמש שנים מרגע קבלתה. בשנתיים הראשונות לאחר קבלת הדירה יקבלו הזכאים להנחה על מלוא השטח; בשנה השלישית יתקבל פטור מתשלום ארנונה על 75% מהשטח שהתווסף; בשנה הרביעית יחויב הזכאי בתשלום ארנונה רק על 50% מהשטח שהתווסף; ובשנה החמישית יתקבל פטור מארנונה רק על 25% מהשטח.

התקנות קובעות, כי מי שיימצאו זכאים, לא יספגו עליות בגובה תשלומי הארנונה (אם יחולו על האזור שבו נמצא הנכס) במשך חמש שנים ממועד קבלת הדירה. בכך מוודאים שגם עלייה בתעריפי הארנונה כתוצאה ממהלכים עירוניים או שינוי בסיווג הנכס – לא ישפיעו על בעלי הדירות בשנותיהם הראשונות.

ההנחה שעומדת בבסיס קביעת ההקלות לחמש שנים היא כי במשך תקופה זו, יוכלו בעלי הדירות שיבינו שהם מתקשים לעמוד בעלויות שיתווספו – להיערך למציאת דירה שתהלום את צרכיהם ולעבור אליה.

יש לקחת בחשבון כי העלויות שגדלות אינן מסתכמות רק בארנונה, אלא גם בתשלום לוועד הבית – שמתייקר בחלק רב מהמקרים – ובעלויות תחזוקה והוצאות על הדירה, שעלולות לגדול עם הגידול בשטח הדירה. כיום, חלק מהיזמים מקימים קרן תחזוקה לבניינים רבי קומות, שתאפשר את תיקון המערכות החכמות ותקל על דיירי המקור של הנכס – אולם אין בכך הכרח לפי תקנות הבנייה.

כדי להבטיח שאתם מנצלים את זכאותכם להתחדשות עירונית בירושלים ובכלל, ובכדי להבטיח שהפרויקט מנוהל בצורה חוקית, מקצועית ובטוחה, צרו קשר עוד היום עם חברת ‘ארץ עיר’, המתמחה בייזום, ניהול ושיווק מיזמי נדל”ן ופרוייקטים מוצלחים של התחדשות עירונית ברחבי העיר ירושלים.