מדריך התחדשות עירונית לשנת 2024

פינוי בינוי, לעומת זאת, מתייחס להליך שונה לחלוטין, והוא מעוגן יותר בעקרונות ההתחדשות העירונית. במסגרתו מפנים לא בניין אחד, אלא מתחם שלם של מספר בניינים ישנים. בהתאם לכך, התכנון הוא רחב יותר, הכולל תשתיות ומוסדות ציבוריים (כגון מרכזים מסחריים, מרפאות, גני ילדים וכו’), ולכן מהווה פתרון נכון יותר ברמה השכונתית.

זכויות הבנייה בפינוי בינוי גבוהים משמעותית על מה שניתן במסגרת תמ"א 38/2, כך שמהצד של היזמים מדובר בפרויקטים אטרקטיביים יותר, אך קיים חסרון בסרבול בלתי נמנע של תהליך הפינוי בינוי, כיון שמדובר בפרויקט רחב עם הרבה מעורבים (כמה בנינים ביחד).

ההיסטוריה מצביעה על כך, שכל פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון מורכב וגורר עמו גם שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר). בעקבות זאת, פרויקט התחדשות עירונית במסגרת מסלול פינוי בינוי בדרך כלל צפוי להיות ארוך מתמ"א 38/2 ונע בין 4.5 ל- 8 שנים.

כפי שניתן לראות, בשל החקיקה הארצית וגם המקומית בכל הקשור להתנהלות של פרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית, חשוב לזכור כי פרויקטים של פינוי בינוי,  תמ"א 1/38 וגם תמ"א 2/38 – נחשבים לעסקאות נדל"ן מורכבות במיוחד.

זהו תהליך ארוך שהרבה פעמים מתלווה אליו גם אי ודאות שיכולה לרחף מעל הפרויקט גם בשלבים מתקדמים, כיון שמעורבים פה גורמים רבים החל מהדיירים, היזמים, עורכי הדין, שמאים, אדריכלים, רשויות מקומיות, ועדות מקומיות על סוגיהן, ועוד ועוד, ולא פעם נוצרים התנגשויות בין האינטרסים של כל אחד מן הצדדים, כאשר לעתים אף נתקלים במורכבויות בניסוחים ובסעיפים העולים מתקנות התכנון והבניה.

לכן, לפני שאתם יוצאים לדרך, חשוב לעשות שיעורי בית יסודיים, להכיר את כל התמונה המלאה והאתגרים, לבחור חברה חזקה עם חוסן כלכלי שתוביל אתכם את התהליך, בעלת נסיון מוכח בהתחדשות עירונית, אשר טובת הדיירים עומדת לנגד עיניה כדי שתוכלו לגשת לפרויקט בראש שקט יותר ובביטחון מלא.

אנו בחברת 'ארץ עיר', יוזמים כבר שנים ומקדמים הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות. בשנת 2013 זיהינו את הפוטנציאל בתחום ההתחדשות העירונית והחלנו ליזום פרויקטים. בתחילה נתקלנו בחוסר ידע, שלא לדבר על חשש גדול. לאחר שהצלחנו להוכיח כי מי שמרוויח מהפרויקטים הללו הם בעיקר הדיירים, הגישה החלה להשתנות.

אנו ב'ארץ עיר' דוגלים בהשקעה במראה התכנוני של הבנין, בהנגשה, בהתאמה לאוכלוסייה ובחזות החיצונית. כך התנהלנו בכל המיזמים שלנו והעובדה שהדיירים היו מרוצים, גרמה לכך ששמה של החברה הולך לפניה וכאשר אנו מגיעים למיזם חדש, הדיירים נחשפים למידע והופכים לחלק פעיל תוך שיתוף פעולה מלא בתהליך המוצלח.