פינוי בינוי - המדריך המלא לשנת 2023
מה זה פינוי בינוי? מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38?
וכיצד ניתן להכריז על מתחם כמתאים לפינוי בינוי? כל התשובות לשאלות אלו ועוד במאמר הבא
רקע על פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.
כדי שיתאפשר תהליך של פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז ע"י המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 שבו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות).
בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות אבל זה עיכב וטרפד המון פרויקטים ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80% ובהתאם לעדכון החוק באפריל 2020, נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים בלבד.
חוק פינוי בינוי
מבחינה היסטורית, בחוק שחוקק ב-1965 החוק לא כלל סעיף שמורה להחזיר את הדיירים שפונו לדירות החדשות, אלא רק מתן פיצוי כספי, וזה עורר שאלה בדבר חוקיות המהלך ואף היווה עוד מכשול לקידום פרויקטים של פינוי בינוי. ב-1996 הממשלה הקימה וועדה במטרה להסדיר את כל נושא הפינוי בינוי.
ממסקנות הוועדה:
//1
לתת תוספות בנייה לקבלנים במתחמים שיוכרזו לפינוי בינוי
//2
להגדיר את הפינוי בינוי כמדיניות ממשלתית
//3
הסכמת הדיירים – בהתאם לחוק החדש (מ2006) נדרש רוב של 80% בלבד, פיצוי מוסדר לדיירים (פינוי לדירה אחרת, וקבלת דירה חדשה בשווי גבוה יותר מהדירה הקודמת) והתמודדות עם דיירים שמסרבים להתפנות במסגרת התהליך
//4
החוק מאפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה כשגובהו כפוף למשא ומתן בין הדיירים ליזם.
לסיכום, בהתאם לחוק המעודכן, הדיירים לכאורה מוכרים את דירתם ליזם ומקבלים בתמורה דירה חדשה בשווי גבוה יותר. כעקרון זו עסקה שחייבת בתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה אך בהתאם לחוק 'פינוי בינוי' היזם ישלם אותם במקום הדיירים.
מהו דייר סרבן?
החוק מתייחס גם לדיירים סרבנים. מי הוא דייר סרבן? בעל דירה המסרב לעיסקה מסיבה בלתי סבירה (בהתאם להגדרות בחוק)
סירוב בלתי סביר נחשב רק כשאחד מהנ"ל לא מתקיימים:
- עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי הוא בלתי סביר
- בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו
במידה, ואין הצדקה לסירובו של דייר, בעלי הדירות יכולים לתבוע אותו והוא ידרש לשלם פיצויים ליזם ולשאר הדיירים.
מסלולי פינוי בינוי
המדינה מכריזה קודם על מתחם כמיועד ל'פינוי בינוי', בצו ייחודי ל6 שנים (עם אופציה להארכה ב-6 שנים נוספות) ומעבירה לטיפול הרשות המקומית הרלוונטית. הרשות המקומית אחראית לקדם את הפרויקט מול מוסדות התכנון ולהשלים את המרכיבים הציבוריים (תשתיות, מוסדות ציבוריים, שטחים ציבוריים פתוחים ועוד), המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון.
לאחר השלמת כל המרכיבים הטכניים, הרשות המקומית יוצאת במכרז והיזם הזוכה מקדם את העסקה מול בעלי הדירות.
בעלי הדירות במתחם מתאגדים עם יזם פרטי ופונים למדינה בבקשה להכריז על הבניין כמיועד לפינוי בינוי. הכרזת המדינה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה.
בהתאם לחוק פינוי בינוי, היזם מממן את כל העסקה, החל מהכנת התוכניות המפורטות, אישורים מול הוועדות ומיסים.
היזם מקבל בתמורה את הקרקע ללא תשלום עם זכויות בניה עודפות (על כל דירה הוא מקבל זכויות לבניית לפחות 3 דירות חדשות, 1 לבעלי הדירה ו2 למכירה)
לסיכום,
לאור הקשיים שנוצרו בעקבות פרויקטים שונים מסוג תמ"א 38, מנהל התכנון החליט להאריך את תוקף החוק המאפשר למתן היתרים עפ"י תמ"א 38 ב3 שנים בלבד ובמקביל להקל על הליכי פינוי בינוי במטרה לעודד התחדשות עירונית ולחזק שכונות בירושלים ובישראל. אופציית הפינוי בינוי מאפשרת בניית כמות גדולה בהרבה של דירות, היא מבטיחה פיתוח תשתיות בסביבה, ולא מעט פעמים גם תמורה גדולה יותר לדיירים.בסיומו של הפרויקט, כולם באמת מרוויחים.
עבור הדיירים הוותיקים, הדירות החדשות מהוות מהפכה של ממש שקשה לתארה; במקום דירות ישנות, קטנות ונטולות זוהר, אשר שוכנות בסביבה מוזנחת ובעלת תשתיות מתפרקות, הם נכנסים לדירות חדשות, מרווחות, בעלות חנייה ומעלית, שממקומות בסביבה מטופחת ופורחת.