פינוי בינוי מודל 2024 – הכח לשינוי משמעותי במגורים עם מדיניות עירוב שימושים

בישראל מדובר בתופעה חדשה יחסית, אבל הגישה התכנונית של עירוב שימושים היתה נפוצה ומקובלת בעולם המערבי מתחילת המאה ה-20 עם הקמת גורדי השחקים הראשונים במנהטן.

'חלופת שקד' שיזמה שרת הפנים איילת שקד ועברה בשלהי הכנסת האחרונה, מאפשרת הגדלת השטח הבנוי ביחס לבניין שנהרס בשיעור של 400% בעירוב שימושים. כך העירייה מרוויחה בארנונה מנכסים מניבים, היזם מרוויח מתמורות והדייר נהנה ממגורים בקומפלקס מודרני ונח בדירה מרווחת וחדשה ואף יכול לרדת לבית קפה או מספרה מתחת לבית.

על-פי הדו"ח האחרון של הרשות להתחדשות עירונית, למעלה מ-16% מהשטחים המתוכננים לבנייה אינם מיועדים למגורים. כך למשל, ב-13 המתחמים שהוכרזו בשנה שעברה כמיועדים לפינוי בינוי, היחס בין מספר יחידות הדיור לשטחי המסחר והתעסוקה עומד על 1 ל-6. כלומר, הקצאה של כ-6 מ"ר של מסחר ותעסוקה על כל יחידת דיור חדשה שתבנה.

בתוכניות בניין עיר החדשות, על מנת שיזם יעמוד ברווחיות לפי תקן 21, הוא נדרש לשלב בפרויקט המגורים מסחר ומשרדים. נוסף לכך, בשילוב הכולל גם מטלות ציבוריות לטובת התושב, הרשות העירונית מרוויחה פעמיים – גם חוסכת את הצורך בהקצאת קרקע נפרדת לצרכי ציבור ועל-ידי כך יכולה לאפשר ליזם יותר זכויות בנייה, וגם נותנת לתושבים שירותים קהילתיים ומוניציפליים זמינים וקרובים לבית.

זהו שינוי תפיסה וגישה משמעותיים. אם עד היום חלק מהערים והשכונות בישראל נבנו בתפיסה של הפרדת שימושים המבוססת על נסיעה ברכב פרטי מאזורי המגורים לאזורי השימושים האחרים. כיום עם הכבישים הצפופים והעמוסים, והרצון ללכת ברגל ולנסוע באופניים, מביא לכך שהתחדשות עירונית של מרכזי הערים מאפשרת שינוי גישה ותכנון מחדש במקומות המתאימים.

במבט אל העתיד, הגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל יחייב אותנו לגור ולנהל את כל חיינו, לרבות ההיבט התעסוקתי, במרחק הליכה או נסיעה קצרה מהבית, כך שבעתיד, עירוב שימושים יהווה חלק בלתי נפרד מהפיתוח של סביבות המגורים, המסחר והתעסוקה בישראל.

עירוב שימושים מחיה את השכונה הקרובה ואת הרחוב ומגוון את אפשרויות הבילוי והתעסוקה ורשויות אוהבות שימושים מעורבים כי זה חוסך בקרקע והן נהנות מהכנסה נוספת, שכן על שטחי המשרדים תעריף הארנונה גבוה יותר.

במדינת ישראל הפנימו את מה שבערים הגדולות בעולם הבינו לפני זמן רב. המשאב העיקרי הוא משאב הקרקע, ובישראל המחסור בקרקע הוא מהחריפים בעולם. עירוב השימושים כנדבך עיקרי בתהליך פינוי בינוי הוא פתרון הכרחי ונותן מענה יחד עם השינויים בתחבורה הציבורית.

ירושלים היא מהערים המובילות בתחום פינוי-בינוי. בשנת 2020 לבדה קידמה מעל 30 אלף יח"ד.

לדברי המנהלת להתחדשות עירונית בחברת הרשות לפיתוח ירושלים, מטרתה להגדיל את היצע הדיור בעיר, לשפר את בטיחות המבנים, למצוא פתרונות לזוגות צעירים ולחדש את השכונות.