פינוי בינוי
להתקדם לדירה חדשה ללא עלויות
פרויקט פינוי בינוי עם 'ארץ עיר'
פינוי בינוי הוא הגדרה לשטח עירוני בישראל שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו
ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים.
באזורים עירוניים בהם נדרש שיקום פיזי או חברתי, הרשויות הציבוריות מעודדות תהליכי 'התחדשות עירונית', במטרה ליצור סביבת מגורים איכותית ונעימה. התהליך כולל הגדלת היצע יחידות הדיור, שיפור התשתיות הפיזיות של הדירות הקיימות, שיפור בטיחות המבנים ומענה לצרכים ציבוריים.
מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים.
ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, ולאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ושיפור פני ותדמית העיר.
אחד הכלים המרכזיים להנעת תהליך התחדשות עירונית הוא 'פינוי בינוי' – תהליך בו הורסים את המבנים הישנים ומקימים מבנים חדשים מתוכננים טוב יותר, בטיחותיים הרבה יותר, תוך שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות מקיפים לתנועה ולחנייה.
פרויקט 'פינוי בינוי' מאפשר הוספת שטחים ציבוריים, מרפסות, ממד"ים, מעליות ועוד מגוון שדרוגים לשיפור איכות החיים בצורה משמעותית לכל דיירי הבניין
'פינוי בינוי' יכול להתרחש ביזמת דיירי הבניין, המעוניינים להתחדש בדירות גדולות, חדשות, בבניין יוקרתי או ביוזמת העירייה כחלק ממדיניות התחדשות עירונית לחיזוק מרקמים עירוניים מתדרדרים וכפתרון למחסור בדיור.
חברת הבוטיק 'ארץ עיר' המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, מביאה בשורה של ממש בתחום הפינוי בינוי בארץ ובירושלים בפרט.
'ארץ עיר' בעלת הנסיון העשיר וההיכרות המעמיקה בתחום, פועלת בשותפות מלאה עם חברת הנדל"ן המובילה בישראל של איציק תשובה ומעניקה ערך מוסף של חוסן כלכלי, ליווי התהליך בצורה היעילה והמייטבית ביותר לרווחת הדיירים ולשיפור רמת החיים.
'ארץ עיר' וקבוצת איציק תשובה מובילות את עתיד ההתחדשות העירונית בירושלים תוך מתן מעטפת מלאה החל מקידום תהליך התב"ע עבורכם מול הגורמים הרלוונטים בראשות המקומית לקידום צרכי הדיירים בהתאם לתנאי השטח ואופי האוכלוסייה, ועד לביצוע הבניה ברמה הגבוהה ביותר בשוק במינימום זמן לצד חוסן כלכלי לשקט נפשי, לצד ליווי ומתן מענה זמין לדיירים לאורך כל התהליך עד לקבלת המפתח לדירה החדשה ומרווחת.
רשויות התכנון מאפשרות את
ההתחדשות העירונית בשלושה מסלולים:
- הרשות המקומית ← התחדשות עירונית
הרשות המקומית יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים, אלא אם כן תוארך ההכרזה. הרשות המקומית מתכננת ומאשרת. הדיירים ו/או היזמים מוציאים את התוכנית לפועל.
- היזמים / הדיירים ← הטבות מס
רוב הפרויקטים שיצאו לפועל בישראל הם ביוזמה פרטית במסלול מיסוי. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה, במהלך תקפותה, הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים המפונים במס שבח, במס רכישה ובמע"מ של שירותי הבנייה.
- מסלול תמ"א 38 תיקון מס' 2 ← חיזוק מבנים
הריסת הבניין מחדש והקמתו בתוך קווי הבניין הקיימים, לפי התוכניות המפורטות במקום במסגרת תב"ע בתוקף, הכדאיות הכלכלית ליזמים נמוכה יותר מאשר במסלול פינוי בינוי. עם זאת, תהליך הוצאת היתר לפינוי בינוי לפי תמ"א 38/2 הוא מהיר יותר מאשר התהליך המקביל של פינוי בינוי. (שנה להוצאת היתר למול חמש שנים בממוצע לפינוי בינוי)
בפרויקט 'פינוי בינוי' אנו שמים דגש על רווחת הדיירים באמצעות רשת בטחון רחבה הכוללת מגוון ערבויות ובטחונות, ליווי משפטי לכל דייר וחוסן פיננסי יוצא דופן.
קבלת דירה חדשה, גדולה ומרווחת, בעלת ערך כלכלי גבוה בהשוואה לדירה הקיימת.
מגורים בבניין חדש ובשכונה בה איכות החיים גבוהה ומשודרגת
מימון מלא של דמי השכירות (במידה והדיירים יאלצו לעבור לדירה שכורה)
הטבות מס שונות עבור דיירים המחזיקים ברשותם יותר מנכס אחד במסגרת הפרויקט
'פינוי בינוי' –
התהליך המלא לבית החדש
נציגות הדיירים
כאשר מחליטים הדיירים כי הם מעוניינים לבצע 'פינוי בינוי' לבנין, זה הזמן לבחור את 'נציגי הבניין' אשר יעמדו על האינטרסים של הדיירים בבחירת היזם ובכל הליך המשא ומתן לקראת החוזה.
נציג מבעלי הדירות שנבחר באופן דמוקרטי לנציגות צריך לייצג את כלל בעלי הנכס וחלה עליו אחריות.
נציגות הבנין תעמוד ישירות מול עורכי הדין ולהיות חלק במשא ומתן עד להבשלת העסקה והיא הגוף המעודכן שתעדכן את שאר בעלי הדירות בהתקדמות החוזה.
לאחר חתימת החוזה, הנציגות נפגשת עם אדריכל הפרויקט לצורך סגירת פרטי גמר שונים. הנציגות תקבל עדכון ממפקח הבנייה ועורך הדין של בעלי הדירות במהלך הפרויקט ותקבל את פרוטוקול מסירת הדירות בסיום הפרויקט, לאחר שנת הבדק ותיקון ליקויים במבנה.
תפקידי הנציגות:
- ייצוג האינטרסים המסחריים – כלכליים של בעלי הדירות.
- בחירת עורך הדין בהתאם למקצועיות, ניסיון ומחיר.
- העברת בקשות, דרישות, הערות של כל בעל דירה ודירה לחברה היזמית בשלב המשא ומתן.
- בחירת מפקח בניה בהתאם למקצועיות, ניסיון ומחיר.
- הגעה לפגישות עם עורכי הדין, המפקח והחברה היזמית לצורך גיבוש פרטי העסקה, ההסכם והמפרט הטכני.
החוזה
בחוזה מקבל הדייר הבטחה לדירה חדשה בבניין החדש בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה, תשלום הארנונה על שטח הדירה הישן וערבויות בנקאיות על כל הסכום. בתמורה, מקבל היזם זכויות לבניה בשטח הבניין ואת הבעלות על הדירות החדשות.
האינטרס של הדיירים = דירה חדשה בבנין יוקרתי חדש ומאובזר לצד אזורים ירוקים
האינטרס של היזם = הרווח ממכירת הדירות החדשות בבניין
האינטרס של העיריה = חידוש אזורים בעיר וחיזוק אוכלוסייה, לצד הקמת חניה מסודרת ומבני ציבור
תנאי הסף להקמת פרויקט פינוי בינוי
- הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות.
- שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקימות במתחם.
- קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ"מתחם לפינוי בינוי"
- היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף העצום של ההוצאות.
הסכמת הדיירים
בפרויקט 'פינוי בינוי' נדרשת הסכמה של מרבית הדיירים בבניין.
ישנם כמה מניעים להתנגדויות לפרויקט: קשיי מעבר לדירה חלופית, אי רצון לשינוי סביבת מגורים, חשש מהוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש או מתוך טקטיקת משא ומתן להשגת זכויות גבוהות יותר.
אנו בחברת 'ארץ עיר' מזהים את הנקודה אצל כל דייר ומחפשים פתרונות יצירתיים עד לקבלת הסכמתו.
התנהלות רגישה ושימת לב לקשיים של הדיירים הסרבנים מצידם של נציגי הבניין והיזם, תסייע להליך קבלת הסכמת הדיירים.
עם זאת, החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רב מיוחד של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בית המשפט יכול להטיל על הדייר פיצוי כספי או להורות בכח על פינוי דירתו של הדייר הסרבן.
מה נחשב סירוב סביר?
אי כדאיות כלכלית, אי העמדת מגורים חלופיים (ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות) לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים ונסיבות אישיות מיוחדות.
הטבות מס
רק פרויקטים לפינוי-בינוי שהוכרזו בהכרזה ממשלתית, נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. יש התקשרויות ובניית פרויקטים שלא במסגרת תכנית פינוי בינוי, אך הם אינם נהנים מהטבות המס, כי לא הייתה הכרזה ממשלתית עליהם כעל מתחמי פינוי בינוי. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור קיימות במתחם, לאו דווקא ברצף גיאוגרפי.
היזם והדיירים נהנים מהטבות מס כגון: פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים, הנחות בארנונה לדיירים בדירות החדשות.
כדאיות כלכלית
תקן 21 נועד ליצור בטחון נוסף לדייר ולוודא כי ליזם תהיה רווחיות מספקת ואינטרס לסיים את הפרויקט בהצלחה.
תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2012 קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של תכניות מוצעות לפינוי-בינוי. מטרת הבדיקה היא לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה ולוודא כי תנאי הפרויקט מבטיחים רווחיות מסוימת ליזם.
תכנון והיתרים
תכניות ביצוע הפרויקט עוברות עיבוד מפורט, שמתאים אותן לדרישות רשויות התכנון המקומית והמחוזית, בשלב זה ניתנת התייחסות מרבית לפרטים הקטנים, לרבות כלל היועצים כגון תחבורה, נוף, ועוד, שמבטיחה את הצלחת ביצוע הפרויקט בלוח הזמנים שנקבע ובסטנדרטים הנקבעים.
התב"ע
תכנון התב"ע (תוכנית בניין עיר) על ידי נבחרת המקצוענים של 'ארץ עיר' לפרטי פרטים לאישור הוועדה המקומית. לאחר אישור הוועדה המקומית יש לקבל את אישור הוועדה המחוזית המורכת מ11 נציגים של רשויות מקומות בכל מחוז.
פינוי הדיירים
מספר חודשים לפני קבלת האישורים הנדרשים וקבלת היתר הבניה, דיירי הבניין יעודכנו על מנת שיוכלו להערך לפינוי הדירות. עם קבלת ההיתר עוברים דיירי הבניין לדירות שכורות, כל עלויות העברת הדירה ממומנות ע"י היזם (כולל העברה ותשלום עבור השכירות). הדיירים חוזרים לבתיהם רק לאחר קבלת טופס 4 בבניין החדש
סיום הפרויקט ואכלוסו
'פינוי בינוי' הינו יוזמה של המדינה ונועד לשפר את איכות חיי התושבים ומראה פני העיר, בזכות תמריצים והטבות מס שמקבל היזם, זוכה הדייר לנכס חדש, גדול ומשובר באיזור מחודש ומפותח . תהליך פינוי בינוי אורך בין חמש לעשר שנים אך מצדיק את המאמץ ואורך הרוח של הדיירים המקבלים נכס חדש ותשואה גבוהה ללא עלויות והוצאות כלל.