תמא 38: הרווח כולו שלך!

רפי גרוסנס בטור מיוחד על תמ"א 38

התחדשות עירונית משלבת בין הזדמנות עסקית לשיקום חברתי: זו ההזדמנות היחידה של אוכלוסיות מגוונות לשפר את איכות החיים שלהם, להרחיב את הבית וליהנות מבניין יוקרתי וממוגן, לצד ההזדמנות לשילוב אוכלוסיה חדשה ואיכותית בשכונה לצד הרווח הכלכלי ליזם ולדיירים שנהנים מהשבחת הנכס שלהם.

בשנים הראשונות לאחר שהתכנית עלתה לאויר, הדיירים חששו מאד מהתהליך ומהסיכון בהפקדת הדירה ליזמים בלתי מוכרים. אך ככל שהתוכנית צוברת תאוצה תוך השלמת פרוייקטים שונים לצד פידבקים חיוביים מדיירים מרוצים שזכו ושפרו את איכות החיים באופן משמעותי מבלי להוציא שקל מהכיס – הביקוש מתעורר מ’למטה’ כאשר דיירי הבניין ממנים נציגים שיקדמו עבורם תוכנית התחדשות עירונית – תמ”א 38 או התחדשות עירונית.

רפי גרוסנס, מבעלי ‘ארץ עיר’ בשיח פתוח על המיזמים, התהליך והשינוי המתרחש בשטח בשנים האחרונות.

התושבים הופכים ליזמים

חברת ‘ארץ עיר’, יוזמת כבר שנים הזדמנויות נדל”ן אטרקטיביות. בשנת 2013 זיהינו את הפוטנציאל בתחום ההתחדשות העירונית והחלנו ליזום פרויקטים. בתחילה נתקלנו בחוסר ידע, שלא לדבר על חשש ממש. היו תושבים שממש נרתעו מהפרויקטים הללו.  אך עשינו מאז חריש, ולאחר שהצלחנו להוכיח כי מי שמרוויח מהפרויקטים הללו הם בעיקר הדיירים, הגישה החלה להשתנות.

פרט לכך, היום יש יותר נגישות של הציבור למידע על המיזמים, כך שהדבר הוא לא בגדר ‘נעלם’ כבעבר. אני יכול לומר שבחלק מהמיזמים שלנו, הדיירים היו אלו שהניעו את הפרויקט קדימה. הם רצו לשפר את איכות חייהם ולכן פשוט דחפו את הפרויקט וסייעו בכל דרך.

כשאנו מגיעים לעירייה עם תכנית, אנו מגיעים לאחר שהיא כבר קיבלה את אישורם של הדיירים, שהם בעצם שותפים מלאים שלנו לכל התוכנית. וזאת אנו משיגים גם בגלל היציבות הפיננסית של החברה, אך גם בגלל המדיניות שלנו שהוכיחה את עצמה בשטח והיא גורסת, שבמקום לדחוף ולהרוויח עוד מטר עדיף להשקיע במראה התכנוני של הבנין, בהנגשה, בהתאמה לאוכלוסייה ובחזות החיצונית. כך התנהלנו בכל המיזמים שלנו והעובדה שהדיירים היו מרוצים גרמה לכך ששמה של החברה הולך לפניה וכאשר אנו מגיעים למיזם חדש, הדיירים נחשפים למידע והם משתפים פעולה.

הסרבנים

תמיד כשמגיעים לפרויקט חדש אנו נתקלים בחוסר ידע. כשאדם הולך לקנות דירה, הוא יודע מה הוא רוצה. אך כאן אנו מגיעים לדייר ומסבירים לו מה הוא הולך לקבל,  דבר שמעולם לא חשב שמגיע לו: הוא ירוויח עוד חדר ומרפסת ואולי גם מחסן, הבנין יחוזק ויחודש , אך מצד שני, יהיו עוד קומות בבנין ויתווספו דיירים נוספים, בנוסף מדובר בתהליך של כשנתיים בניה. זהו מצב של חוסר ידע, וכשאדם לא יודע – הוא נוטה באופן טבעי בראש ובראשונה להסתייג.

אנו כבר למודי ניסיון, ואנו יודעים לשתף, להסביר, לעבוד בשקיפות ובעיקר לתת מענה. וכל זה לאורך כל תקופת הפרויקט. לפעמים, בתקופת הבניה אנו יכולים גם ב-12 בלילה לענות לדיירים וגם להגיע בערב שבת לבנין שאירעה בו תקלה במערכת המים החמים או החשמל. ואגב, כל האירועים הסבוכים ביותר, מתרחשים תמיד בערב שבת, בשעות הלחוצות ביותר.

חשוב להדגיש, החששות של דיירים בבנין שמתחיל בו פרויקט של תמ”א, מובנים ומוצדקים. לכן, כשאנו מתחילים לבדוק בנין ובוחנים בכלל את כדאיות ההשקעה בו, אנו יוצרים קודם כל פגישה מול כל בעלי הדירות, במהלכה אנו עוברים את הלמידה יחד עמם. כך הם הופכים לשותפים מלאים שלנו, ואני יכול לומר שהגענו למצב שבו הצעירים – הם אלו ש’דוחפים’ אותנו ומסייעים לנו לקדם את המיזמים, פשוט משום שהם שותפים מלאים לתוכניות. הכל נגיש, הכל שקוף, והדבר הזה נותן להם בטחון לאחר שהם יודעים בדיוק מה הכוונות והיעדים שלנו וכי אין שום דבר שמוסתר ‘מתחת לשולחן’.

נסיון ומוניטין

תחום ההתחדשות העירונית עבר תהליך הסתגלות קשה, אבל היום אנו נמצאים בשיא מצד כולם; גורמי התכנון, השלטון, אנשי המקצוע, ואפילו הדיירים. פעם הכרנו תופעות שבהן ‘מאכערים’ היו מגיעים לבניינים ומחתימים את הדיירים, מבלי שיבינו שהם מוכרים את החתימות הלאה. היום זה כבר לא קורה. מצד שני, גם היזמים עשו דרך ארוכה והיום הם יודעים לאן כדאי להיכנס ולאן לא.

אנו למשל, לא ניכנס לשום פרויקט לפני שניקח שמאי בנקאי, שיידע לבדוק את הפרויקט לעומק, שכן  היו יזמויות רבות שהגיעו למצב שבו בסופו של דבר העיריה ביקשה תקן בנקאי, לכן אנו רוצים לקבל את התשובות מראש ולמדוד את הרווחיות, כך שלא נגלה בסופו של דבר שעבדנו לחינם. ואכן,  פעמים רבות אנו יורדים מראש מתוכניות שנתפסו כרווחיות וזאת, משום שהבדיקה שלנו מראה שאולי לתוכנית ישנם סיכויים רבים, אבל הסיכונים יהפכו את ההשקעה להרפתקה שלא תשתלם בסופו של דבר כלכלית.

חברה עם ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית נהנית גם מאימון הדיירים, היום הדיירים כבר למדו שישנן חברות טובות יותר ופחות ובכל מקום הם יודעים לברר אצל דיירים בפרויקטים אחרים איך עברה אצלם תקופת הבניה והאם החברה עמדה בהבטחותיה או לא.  ודווקא בשל כך אני סבור, שעם כל החשיבות לחוסנה הכלכלי של החברה וניסיונה, יש משמעות גדולה לכך שהחברה אינה ענקית עם מנגנון מסורבל, כך שהיא מסוגלת לעמוד מול הדיירים ‘בגובה העיניים’.

המודל של חברת ‘ארץ עיר’ משלב בין חברה חזקה וחסונה, ניסיון בביצוע מיזמים אבל הכי חשוב – חברה שמסוגלת לעמוד מול הדיירים כשכולם מכירים את כולם. דיירים הם לב הפרויקט, בלעדיהם אין לנו זכות קיום, על כן אחד הדגשים החשובים ביותר הוא הטמעת העבודה עם הדיירים אצל עובדי החברה. לכן,  אחד החלקים החשובים ביותר אצלנו הוא ‘עבודה עם דיירים’. ואכן, פיתחנו מודלים מיוחדים לעבודה עם דיירים וזאת, בזכות הניסיון שצברנו.

מכל הניסיון והידע הזה, מי שמרוויח הוא הדייר בקצה, שלמעשה הוא השותף שלנו לקידום הפרויקט שלו ושלנו. ככל שהדייר ירגיש בטחון וישלוט בנתוני הפרויקט, האמון יעלה, הרצון לקדם את הפרויקט יעלה, והכי חשוב נמצא דרך לפתרון אתגרים ויש לא מעט במהלך הדרך, כי גם הדיירים וגם אנחנו שמים את הפרויקט במרכז וכולם מבינים שיש לשמור עליו אפשרי תכנונית וישים כלכלית”.

דרך ארוכה שהיא קצרה

משלב החתמות הדיירים עד להיתר הבניה, בפרט כשיש לנו ענין לא להגיע לבית משפט אלא לקבוע מראש שהכל יתנהל בכפוף לדעת תורה, יכול לקחת 5-3 שנים במהלכן אנו מקדמים במקביל את התוכנית ולאחר מכן הביצוע עצמו אמור להמשך על פני 36 חודש.

אנחנו משקיעים רבות בשלב הראשון, שלב הפגישות עם הדיירים. זו אמנם דרך ארוכה, אך היא ארוכה שהיא קצרה לאחר שהיא חוסכת עיכובים רבים בהמשך.

לסיכום, תחום ההתחדשות העירונית עבר הסתגלות קשה, אבל היום אנו נמצאים בשיא מצד כולם.

כחברה שקידמה כבר כמה וכמה פרויקטים,  חלקם אף מורכבים, אנו יודעים שלהחתים דיירים וכך לקבל את הזכות לפרויקט לא יותר קל אלא הרבה יותר קשה מאשר לרכוש קרקע חדשה. לכן, מה שחשוב בכל הנוגע להתחדשות עירונית הוא, להשקיע בדיירים ולהביא לכך שהם יבינו היטב את ההליך, שהנתונים של הפרויקטים יהיו חשופים בפניהם כדי שירגישו בטחון, ורק כך ישתכנעו בכדאיות המהלך ויפעלו יחד ולא נגד.