תמ"א 38 בירושלים, האפשרות הזמינה לדירה מורחבת וחדשה

בימים האחרונים מסתמן כי עיריית ירושלים תמשיך לתת היתרים ולתמוך בפרויקטים מסוג תמ”א 38 גם במידה וההחלטה ברב הרשויות הציבוריות תהיה שונה.

מנכ”ל ארץ עיר, רפי גרוסנס – יזם הזדמנויות נדל”ן עם רקורד ונסיון עשיר בארץ בכלל ובירושלים בפרט, מציג בפנינו את נקודת מבטו על הנושא והצצה מאחורי הקלעים עם החלטת עיריית ירושלים להאריך את מודל התמ”א, בו בזמן שרשויות אחרות כבר מעוניינות לסיים אותו;

אגף הרישוי בעירייה, הפועל ברוח ראש העיר משה לאון ויו”ר הוועדה לתכנון ובנייה הרב אליעזר ראוכברגר, שם בראש מעייניו את ההתחשבות והדאגה לתושב הירושלמי. הדאגה הזו לרווחת התושב, באה לידי ביטוי לא רק בהחלטה הזו, אלא בכל דרכי ההתנהלות של האגף לתכנון ובנייה.

פעמים רבות אנו פוגשים בפרויקטים שלנו דיירים שזו ההזדמנות היחידה שלהם להרחיב את ביתם. משפחות רבות לא חלמו לרכוש דירה בבניין חדש עם תשתיות ראויות וחדר ממ”ד שישמור בעת הצורך על ביטחונם, אבל התמ”א שבוצעה הגשימה את החלום שהיה נראה רחוק עד אז, והעירייה, מבינה את הצורך של הדיירים ומנסה להקל על התהליך בכל האמצעים העומדים לרשותה.

תמ"א 38, ההזדמנות

כיום תמ”א 38 חיזוק ועיבוי, מה שנקרא תמ”א 1 , היא האפשרות הזמינה והמהירה לתושב לקבל דירה מורחבת וחדשה. תמ”א מסוג הריסה ובנייה איננה כלכלית ליזמים ברוב המוחלט של המקרים. לדוגמה, ב-2020 הופקו בעיריית ירושלים 46 היתרים מכוח תמ”א 38 ורק 14 מסוג הריסה ובנייה.

חשוב לזכור כי מיזמי פינוי בינוי לוקחים 8 שנים במקרה הטוב, ולכן משפחה מתרחבת או אדם מבוגר לא תמיד יכולים להמתין זמן כה ממושך להשגת חלומם. בנוסף, במקרים רבים אנו מגלים התנגדות בשכונות חרדיות למיזמי פינוי בינוי וזאת בשל החשש לשינוי המרקם הקהילתי המוכר, בגלל ריבוי יחידות דיור הנוספות בפרויקט. לעומת זאת, תמ”א היא תכנית נקודתית ואינה פוגעת במרקם השכונתי”.

העומס על התשתיות הקיימות

יש גבול כמה שכונה ועיר יכולות לגדול על חשבון התשתיות והמערכות הקיימות. עיריית ירושלים נכנסה מאוחר לתמ”א, ולכן היא יכולה לאפשר את המשך הבנייה, השאלה היא רק לכמה זמן.

לא מזמן ישבנו עם ראש רשות מכובדת שעצר לנו פרויקטים בבת אחת. אותו ראש עיר בעבר עודד אותנו לקדם מיזמי תמ”א בעיר, ולשאלתי הוא השיב שהוא לא מצטער כלל על הפרויקטים שנבנו, אך העיר הגיעה לנקודה שהיא כבר לא יכולה לשאת פרויקטים נוספים.

השנים הבאות יהיו המשמעותיות ביותר מבחינת יישום התמ”א בירושלים. ההבנה שיום אחד תוגבל התוכנית ואף תיעצר, מחייבת ראייה לטווח ארוך שמביאה בחשבון את האפשרות שהתוכנית תהפוך ללא רלוונטית. עם ההבנה הזאת, רבים ינסו בהזדמנות הקרובה ליישם את התוכנית כדי להרחיב את ביתם הקיים ולחדשו.

פתרונות לעתיד

ברשויות רבות נותנים דגש על קידום תמ”א 2 – הריסה ובנייה, על ידי הגדלת אחוזי הבנייה, הקלות רבות בקבלת היתר, ומתן עדיפות בוועדות. תמריצים אלו הופכים את הפרויקט לכלכלי ורלוונטי עבור היזם. בתל אביב ורמת גן, לדוגמה, בשנים האחרונות מיזמי הריסה ובנייה הם כ-% 50 מהפרויקטים שנבנים במסגרת תמ”א 38 .

פרויקטים אלו אמנם לא פותרים את בעיית העומס על תשתיות ומערכות הביוב, אך פותרים את בעיית החניה על ידי בניית חניון תת קרקעי, ואת הבעיות בתכנון הבניין שמתוכנן מחדש בהתאם למגבלות המגרש.

לסיכום, אסור להפסיק את התמ”א. זו הזדמנות פז למשפחות רבות ועיריית ירושלים צריכה לחשוב בגדול ולבצע בשיתוף המשרדים המוסמכים בממשלה תכנית כוללת להגדלת התשתיות והמערכות החיוניות בתוך השכונות, על מנת לאפשר את המשך התמ”א.

לשכת הרב אליעזר ראוכברגר, המנוהלת ע”י אנשי מקצוע איכותיים ואכפתיים, ידעה לקצר בירוקרטיות מסועפות בבניין העירייה ולנער אבק מעל תיקים ששכבו במשך שנים ומחויבת לדחוף, יחד עם משרדי הממשלה הרלוונטים, לכיוון של שדרוג תשתיות ופיתוחן כדי שהתמ”א תוכל להמשיך גם בטווח הארוך.