תמ"א 38
המדריך המלא לשנת 2024
מדינת ישראל, זה לא סוד, נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה, בעיקר בשל השבר הסורי אפריקני העובר לאורך כל הגבול המזרחי של המדינה. לאורך ההיסטוריה, אחת למאה שנים התרחשה רעידת אדמה חזקה בישראל, לדעת מומחים אין ספק שתתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל והשאלה היא רק מתי.
אותם מומחים גם התריעו כי לא ניתן לצפות או למנוע את רעידות האדמה, אך ניתן בהחלט להיערך לקראתן כדי להקטין את ממדי נזקיהן. המוכנות בישראל לרעידות אדמה היא נמוכה. מהנדסים מתריעים, שיש בארץ מספר רב של מבנים מסוכנים הבנויים שלא לפי התקנים המקובלים בעולם המערבי. מרבית מוסדות החינוך, גני ילדים ובתי ספר נמנים עם קבוצת המבנים המסוכנים.
בארץ אותרו אז כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם.
כדי לעודד בעלי בתים לחזק בתיהם בפני רעידות אדמה, אישרה הממשלה בשנת 2005 תכנית המאפשרת הקלות בניה בבניינים שאינם מוגנים, אשר יחוזקו במסגרת זו. התוכנית נקראת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
בארץ אותרו אז כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם.
הפתרון?
כולם מרוויחים
הרעיון שמאחורי תמ"א 38 לא דרש השקעה כספית מצד המדינה או הדיירים:
קבלני בניין יחזקו מבנים, יוסיפו ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים וזאת תמורת אישור לבנות בבניין דירות נוספות אותן יוכלו למכור. רעיון מעולה ממנו כולם מרוויחים – הקבלן שמקבל זכויות בנייה, הדיירים שמקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם והמדינה שאינה צריכה לממן מיגון של תושביה.
במסגרת תמ"א 38א, דיירי הבניין יקבלו תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית חדישה (אם אפשרי מבחינת החלל הפנימי של המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד', שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות.
ואילו בתמ"א 38ב (הריסה ובניה) בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ"א 38.
כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכר טירחת עו"ד לדיירים ןכד') – משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.
מה מקבל או עושה כל אחד מן הצדדים?
הקבלן:
חיזוק מבנים הוספת ממדים מעלויות ומרפסות
הקבלן מקבל זכויות בניה בבנין
הקבלן מוסיף ממדים לבנין
הדייר:
מקבל שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות
מקבל מיגון נגד רעידות אדמה וסיכונים נוספים
נותן אישור בניה בבנין
כמה זה שווה?
הוספת החדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה. התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-20% ואף יותר.
הוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר יכולה להעלות את ערך הדירה ב 5%-10%.
מעלית מוסיפה את התוספת המשמעותית ביותר לבעלי הדירות בקומות הגבוהות – כ-5% בממוצע.
השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד כיום מתהליך תמ“א 38 ויכול לתרום לעלייה של 10% בשווי הדירה.
לסיכום, ערך הדירה אחרי תמ"א 38 עולה בשיעור חד – אפילו מעל 40% – אז ברור האינטרס של בעלי הדירות, למרות שבתקופה של התמ"א הם עוברים "חיים קשים"; זה לא פשוט לגור באתר בנייה או לעבור למקום אחר לצורך שכירות, אבל בשורה התחתונה זה בהחלט השקעה משתלמת.
הכל דיבורים-יש מעשים?
בשנתיים האחרונות יש זינוק בהתעניינות בתמ"א 38, בעיקר על רקע ההצלחה של פרויקטים שכבר הושלמו בהצלחה. עם זאת, כאמור, מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין מצומצם והסיבה המרכזית היא לאו דווקא נכונות הרשות המקומית, אלא יכולת ההתארגנות של הדיירים; יחסי האמון בין בעלי הדירות, יחסם לדירה (בית מגורים, ירושה או נכס להשקעה), יכולת לשתף פעולה כקבוצה – כל אלה מרכזיים להצלחת מימוש התוכנית.
לטענת יזמים רבים, בעלי הדירות מתעניינים בסוגיה הכלכלית של מקסום רווחיהם האישיים הרבה יותר משמעניינת אותם העובדה שהם נמצאים בסיכון גבוה למצוא עצמם בחורבות ברעידת אדמה חזקה.
לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עד 2018 חוזקו כ-כ-50,000 דירות (ביניהן גם כאלו שנכללות בבניינים משופצים בשלב זה). רוב הבקשות מגיעות מאזורי ביקוש כמו רמת גן, רעננה, תל אביב, שמצד אחד זה מבורך, כי הפרויקטים מקטינים את צפיפות הבנייה; ואולם, דווקא בערים כמו אילת, בית שאן, לוד ואחרות שניזוקו בעבר מרעידות אדמה, אין כמעט בנייה במסגרת תמ"א 38.
למה זה קורה? כי הקבלנים מעדיפים לבנות במקומות בהם יוכלו למכור את הדירות הנוספות בקלות. יש לציין, כי עיריות ירושלים, חיפה, רמת-גן וגבעתיים, רעננה ובפריפריה הרחוקה יותר מעודדות את פעילות התמ"א בערים אלו; דווקא בתל אביב, העיר הצפופה בארץ, ששם ייזום פרויקטי תמ"א משגשג, רק כשליש מהבקשות שהוגשו – אושרו
למה תמ"א 38 קצת תקוע?
למרות כל הסיבות הטובות, תמ"א 38 יחסית תקוע.
אם כי בשנתיים האחרונות 2016, 2017, הפרויקטים דווקא מקבלים תאוצה – יש לא מעט פרויקטים ויש התקדמות במקומות מסוימים, אבל היא עדיין איטית. הרשויות המקומיות עוצרות חדשות לבקרים את התוכניות ויש מקומות שפשוט החליטו על עצירה מוחלטת. הסיבה העיקרית – תשתיות. ברשויות המקומיות טוענים (ועם צדק רב בדבריהם) שלא ניתן לבנות ולבנות מבלי לדאוג לתשתיות – כבישים, חניות, גנים, בתי ספר ועוד.
לסיכום, הדרישה הציבורית למיזמי תמ"א 38 הולכת וגדלה, הרשויות המקומיות והמדינה נאלצים להבין שאין ממש ברירה אלא לגבש מדיניות ברורה ולפתח תשתיות נוספות.
עד שזה יקרה? זה ההזדמנות שלכם להתקדם עם חברה מקצועית ואחראית לחידוש וחיזוק יסודות הבניין שלכן ולהרוויח מהשבחת הנכס; בית גדול יותר, סביבת מגורים מודרנית ונעימה וגם נכס שמחירו עלה בעשרות אחוזים.