תמ"א 38 הסוף?!
נצלו את ההזדמנות האחרונה!

בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה, חוק תמ”א 38 הוארך עד אוקטובר 2022 בלבד. ההחלטה התקבלה לאחר שבתקופה האחרונה הכריזו במנהל התכנון על סופה הקרב של התוכנית.

מה יהיה על החוק שהיה בשורה של ממש למאות אלפי משפחות שרצו לחזק את יסודות הבניין, להגדיל את שטח הדירה ולהשביח את ערכה מבלי להוציא מאות אלפי שקלים?

עשינו לכם קצת סדר..

פינוי בינוי

מה יהיה על החוק שהיה בשורה של ממש למאות אלפי משפחות שרצו לחזק את יסודות הבניין, להגדיל את שטח הדירה ולהשביח את ערכה מבלי להוציא מאות אלפי שקלים?

ראשית, מה זה תמ"א 38 ?

במסגרת במסגרת תמ”א 38א, דיירי הבניין יקבלו תוספת בנייה של עד 25 מ”ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית חדישה (אם אפשרי מבחינת החלל הפנימי של המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד’, שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות.

ואילו בתמ”א 38ב (הריסה ובניה) בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ”א 38.

כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכר טרחת עו”ד לדיירים וכד’) – משולמים ע”י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.

לסיכום, הרעיון העומד מאחורי תמ”א 38 פשוט מאד – קבלני בניין יחזקו מבנים, יוסיפו ממ”דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים וזאת תמורת אישור לבנות בבניין דירות נוספות אותן יוכלו למכור. רעיון מעולה ממנו כולם מרוויחים – הקבלן שמקבל זכויות בנייה, הדיירים שמקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם והמדינה שאינה צריכה לממן מיגון של תושביה.

מה השווי של תמ"א 38?

הוספת החדר (ממ”ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה. התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-20% ואף יותר.
הוספת מרפסת בשטח 12 מ”ר יכולה להעלות את ערך הדירה ב  5%-10%.
מעלית מוסיפה את התוספת המשמעותית ביותר לבעלי הדירות בקומות הגבוהות – כ-5% בממוצע.
השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד כיום מתהליך תמ“א 38 ויכול לתרום לעלייה של 10% בשווי הדירה.

לסיכום, ערך הדירה אחרי תמ”א 38 עולה בשיעור חד – אפילו מעל 40% – אז ברור האינטרס של בעלי הדירות, למרות שבתקופה של התמ”א הם עוברים “חיים קשים”; זה לא פשוט לגור באתר בנייה או לעבור למקום אחר לצורך שכירות, אבל בשורה התחתונה זה בהחלט השקעה משתלמת.

הוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר בכ-  5%-10%.

מעלית
כ-5% בממוצע.

השיפוץ החיצוני של הבניין, כ- 10%

לסיכום, ערך הדירה אחרי תמ"א 38 עולה בשיעור חד - אפילו מעל 40%

האם החלטת המועצה הארצית אומרת,
שתמ"א 38 מבוטלת?

לא. בהתאם להמלצת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת”ע) המועצה האזורית קבעה, כי חידוש חוק תמ”א 38 יעשה למשך 3 שנים בלבד ולא ל5 שנים. החל מה-1 באוקטובר 2022 חיזוק מבנים יוכל להעשות במסגרת תכנית בניין עיר (תב”ע) ולא במסגרת תכנית מתאר ארצית (תמ”א).

מה המשמעות לבעלי דירות? האם מי שלא התחיל לקדם פרויקט עד היום פספס את ההזדמנות?

בשנתיים וחצי הקרובות, עד ה-1 באוקטובר 2022 אין כל שינוי בחוק,
בעלי דירות או ועדי בתים שמעוניינים ליהנות עדיין מתמ”א 38, יכולים לקדם פרויקטים מסוג תמ”א 38.

המועצה הארצית קבעה כי כל פרויקט שיגיש בקשה להיתר בנייה עד 1 באוקטובר 2022 יוכל להמשיך להתקדם הלאה. המשמעות היא שפרויקטים במסגרת תמ”א 38 ימשיכו ללוות אותנו עוד שנים ארוכות גם אחרי המועד שנקבע.עם זאת, פרויקט שלא תוגש לגביו בקשה להיתר בנייה עד אוקטובר 2022 לא יוכל להתקדם באותו המסלול בהמשך. מה בדיוק צריך להגיש עד ה-1 באוקטובר 2020? עדיין אין תשובה ברורה. הקבלנים בקשו כי המועד הקובע יהיה הגשת בקשה לתיק מידע מהרשות המקומית ולא בקשה מלאה להיתר. במנהל התכנון עדיין לא הכריעו, כך שאין עדיין תשובה סופית.

מה שברור, כי אם עדיין לא התחלתם בהליך תמ”א 38 ואתם מעוניינים, אין הרבה זמן להתחבטויות. התהליך אורך זמן ומומלץ לזרז אותו ככל הניתן כדי לא להפסיד.

אין צורך באישור נוסף. ההחלטה מבוססת על סעיף 29 בתמ”א 38 שקבע כי כל חמש שנים על המועצה הארצית לאשר את תמ”א 38 לחמש שנים נוספות. במאי 2020 הסתיימו חמש השנים של תמ”א 38 וההחלטה של המועצה הארצית היא הארכה חלקית עד תחילת אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025 כפי שהיה צריך להיות במקור.

כן. ראשית, כמו שהמועצה הארצית התכנסה כעת והחליטה לקצוב את זמנה של התוכנית, היא תוכל להתכנס שוב בהמשך הדרך ולקבל החלטה אחרת בעניין.
במקביל, רשות מקומית שתבחר לקדם תכנית כוללנית להתחדשות עירונית בתחומה או תכנית לפי סעיף 23 לתמ”א 38, תוכל להמשיך וליישם את תמ”א 38 כפי שהיא היום עד תום התקופה המקורית – מאי 2025.

לפי ההחלטה, רשות מקומית שתרצה להאריך את אפשרות יישום תמ”א 38 בשטחה, צריכה לקיים את כל התנאים הבאים: לקבל החלטה על המשך יישום תמ”א 38 עד מאי 2025 ולאשר אותה ברשות המקומית עד תאריך 1 במאי 2022;

להכין תכנית מתאר כוללנית או תכנית מתאר להתחדשות עירונית החלה על חלק משמעותי ביישוב או על שכונה שלמה אחת לפחות, או תכנית על פי סעיף 23 לתמ”א 38, ולהגיש את אחת התוכנית האמורות לאישור מוסד תכנון רלוונטי עד 1 במאי 2022.

אם הוגשה תכנית רק על חלק מהעיר, התמ”א תמשיך לחול רק על אותו חלק ולא על כל שטח העיר.

לאחר סיום התוקף של תמ”א 38, אישור לחיזוק מבנה יוכל להתקבל דרך תכנית בניין עיר (תב”ע). ההתייחסות למרחב התכנון הסמוך למבנה מחייבת חקיקה חדשה – תיקון בחוק התכנון והבנייה. ההחלטה של המועצה הארצית מתייחסת לתמ”א 38 בלבד בשני המסלולים הקיימים (תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2). פרויקט פינוי-בינוי לפי חוק פינוי-בינוי, ממשיך ללא שינוי.

לסיכום, זו ההזדמנות שלכם להתקדם עם חברה מקצועית ואחראית לחידוש וחיזוק יסודות הבניין שלכן ולהרוויח מהשבחת הנכס; בית גדול יותר, סביבת מגורים מודרנית ונעימה וגם נכס שמחירו עלה בעשרות אחוזים.